地役权(“Easement ”)

伟博观点

注册的土地契约或土地限制——市政委员会如何规范土地使用

虽然市政委员会有权通过积极的公共土地契约(Public Positive Covenant)和土地使用限制(Restrictions)来规范土地的使用,但是市政委员会忘记行使这两种权利。

是否可以在地役权的土地进行修建吗?

对地役权的“实质性”或“重大”妨碍是关键考量因素
一般来说,地役权不会阻止您在在它上方或下方进行修建。例如,如果有一条通道经过您的土地,您可能可以在其下方放置一条下水道或在其上方放置一个建筑物。

地役权的产生、废止和抛弃

与地役权有关的法律可能很复杂,而且它通常是诉讼的的主要争议。本文将在概述地役权法,并帮助您确定您将面临的法律问题。

常⻅问题与回答

地役权具有多种存在形式,但通常来说,地役权是一种在不占用他人土地的方式下使用他人土地的权利。

地役权可以是特定土地所有者之间的私人权利,也可以是通过法规授予公共机构的总地役权。如果没有明确得创立地役权,那么可以设立隐含地役权。 同时,还可以在无需在保密、许可或强制的情况下,通过至少使用20年他人土地的方式设立地役权。

地役权一般分为四类:

  • 私人地役权( private easement)是除土地所有人以外的其他人有限使用土地的土地权利。这种权利不能赋予独占权,它的存在是为了使其他土地(受益地)受益益。
  • 总地役权( easement in gross)是为地役权持有人(通常是服务提供商)的利益而设立的地役权,该地役权不附属于受益地。总地役权不被普通法所承认,它是成文法的产物。例如,水务局是一些住宅房屋后面的排水地役权的持有人。
  • 隐含地役权( implied easement)是指地役权的设立并非通过法律文书或法律法规的授予或保留。而是通过普通法或法律法规的暗示设立,以便土地可以继续以特定方式被使用。
  • 时效地役权( prescriptive easement)是在没有保密、许可或强制的情况下,使用他人土地至少 20 年从而获得地役权。

私人地役权的构成要素包括:

  1. 必须存在受益地(dominant tenement)和负担地(servant tenement);
  2. 地役权必须容纳受益地;
  3. 受益地和负担地的土地所有人不能是同一人;和
  4. 所请求的权利可以成为地役权的主体。

从本质上讲,土地契约是一种通过对土地所有人设定义务的方式来规范土地使用的私人协议。 当土地被细分及其被纳入土地销售合同(和未来合同)时,土地开发商通常会订立土地契约。

通常情况下,制定土地契约是为了实行某些建筑“标准”,其目的是维持开发项目的住房的外观的美观和质量。

如果您计划在空地上修建房屋或翻新现有住宅,您需要仔细审查土地契约,以确保您的修建计划遵守土地契约的规定。

土地契约可以规定建造住宅的最小尺寸、使用特定的能源评级标准,强制或限制某些外部材料的使用、规定辅助结构的设立位置(如晾衣绳、空调装置和水箱的安装位置),或禁止在设土地的前沿设置围栏等。

如果地役权符合1900年《不动产法》(Real Property Act 1900(NSW))的第49 (1) 和 (2)条规定的废弃的地役权,那么总注册官可以取消该地役权的注册登记信息。

如果总注册官确定该地役权在过去20年未被使用,那么该地役权被视为是废弃的地役权。

在取消地役权的注册登记前,总注册官必须:

  • 向受益于地役权的注册遗产或土地权益人发出书面通知。
  • 考虑在发出取消地役权通知后的一个月内收到的受益于该地役权的土地权益人所提出的意见。

申请取消地役权时,申请人必须使用取消废弃的地役权的注册表格(Cancellation of Recording of Abandoned Easement form 20EA)。在提交申请时,申请人还需要提交法定声明以及多份证人声明证明该地役权在过去20年未被使用和已被废弃。

地役权可能因其他建筑物或障碍物的存在无法使用,从而被废弃。在这种情况下,申请人在提交申请时需要提供注册测量师的声明,并附上障碍物的草图。

申请还应包括以下内容:

  • 申请人声明说明申请如何知道其所作出声明包含的事项;
  • 申请人亲自见证地役权在某段时间内不被使用的声明;
  • 地役权停止使用的日期以及与此相关的情况;
  • 使地役权无法被使用的地形地貌或建筑物的大致说明,其中需要包括建筑物的建造者的信息;
  • 申请人是否知道地役权是哪些诉讼的主要争议。如果知道,提供有关诉讼的性质的信息。

申请人在申请中应尽可能得提供详细的细节和信息,并且申请人和声明人必须在所有的声明的每一页上签字。

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