分契式所有权("Strata")

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分契式物业计划可以阻止Airbnb出租吗?

随着 Airbnb 度假出租屋的流行和澳大利亚分契式物业的稳步增长,这两者之间的关系日趋紧张——尤其是因为许多的 Airbnb 度假出租屋属于是分契式物业公寓。使这种关系更加紧张的是,由于每个州和领地都有各自的分契式物业法律,澳大利亚缺乏统一的法律管理Airbnb出租和分契式物业物业之间存在的问题。

何时在分契式物业的公共区域时需要寻求同意

当业主法团在分契式物业计划(即分契式物业共同财产)所拥有的财产开始损坏或需要更换时,会发生什么?这些财产需要升级还是更换?许多业主法团都面临这种情况。特别是当财产损坏且无法再修复时,这可能会出现问题。

什么是分契式物业以及为什么需要一位分契式物业律师?

您可能已经注意到,澳大利亚主要城市正在建造越来越多的公寓和联排别墅。越来越多的澳大利亚人由于环境和经济原因选择住在公寓。但是,大多数人清楚什么是分契式物业(Strata),以及它是如何运作的?本文将解释什么是分契式物业以及介绍住在分契式物业所需要知道的知识。

常⻅问题与回答

分契式物业是澳大利亚财产法的一项创新,它允许个人拥有部分财产(称为“单元”(Lot)和通常是公寓(Apartment)或联排别墅(Townhouse))。而剩余的部分由所有业主共同享有,这部分财产(通常被称为称为“共同财产”(common property),例如门厅、车道、花园)一般由业主团体持有(Owners Corporation)

业主法团是在分契式物业计划注册后创立的法人实体。 业主法团主要管理共同财产,而业主通过交纳物业费为共同财产的维护做出贡献。分契式物业法授予业主法团相关权利,同时又对其权利施加限制。 业主法团主要对分契式物业计划和共同财产的管理负责。 例如,共同财产维修和维护、征收物业和遵守其他法律(例如当地市政委员会的规定)。

业主法团有两种用于支出的资金:

  • 行政基金(the administrative fund),以及
  • 主要工程建设基金(capital works fund)。

行政基金用于日常开支,例如支付垃圾管理人员的工资。主要工程建设基金用于共同财产的主要工程建设,例如重新粉刷建筑物的外部。

业主法团在其年度业主大会上确定两种物业年费的收取金额。

与公司类似,业主法团需要现实世界中的人来做出决策。 业主法团通过召开会议来做作出决定。 标准的会议包括:

  • 年度业主大会:每年举行一次。
  • 业主大会:当业主法团作为一个整体必须对某个项目(例如分契式物业规定或任命分契式物业经理)进行投票时,需要举行业主大会。
  • 分契式物业委员会会议:委员会聚集在一起就其权利范围内的项目做出决定。

业主法团必须在会议或在分契式物业经理代表团中做出决定。 否则,其所做出的决定极有可能被认定为无效。

分契式物业委员会是一个民选机构,在现实世界中作为业主法团的代表。分契式物业委员会负责履行业主法团的日常职能。 该委员会通常由业主组成,但构成人员也可以是公司的提名人和其他非业主的提名人。

通常,分契式物业委员会由 3-5 名成员组成,但对于大型的分契式物业计划,分契式物业委员会最多可由9 名成员组成。分契式物业委员会有三个主要管理人员:

  • 主席
  • 秘书,和
  • 财务主管。

分契式物业规定是具备效力的规则,它的效力等同于具备约束力合同的效力。分契式物业规定适用于关于单元和共同财产的业主和居住者。

业主法团可以针对单元或分契式物业计划的共同财产的管理、行政、控制或使用起草相应的分契式物业规定。该规定不能是苛刻的或具有压迫性的。例如,一项授予某些特定业主特定权利的规定,如仅允许老业主拥有宠物,不允许新业主拥有宠物。

分契式物业规定对业主也很重要。例如,如果您想翻修共同财产,您将需要通过分契式物业规定,从而获得业主法团对翻修的同意。在实践中,比起翻修,分契式物业规定可能对您的权利作出更重要的规定。例如,分契式物业规定会详细说明您对共同财产的某个区域拥有专属使用权,如只有您的单元才有进入的花园的权利。即使,它在分契式物业计划中被标记为共同财产。

只有在以适当方式召开的业主大会,并且会议上有 75% 的业主投票赞成通过(即以特别决议通过分契式物业规定)时,分契式物业规定才具备强制执行力。

分契式物业规定一旦被通过,该规定将提交至土地和财产信息处(the Land and Property Information),并且共同财产的所有权证明书上登记。作为业主,注册分契式规定为您提供安全保障。所有权上登记的分契式物业规定证明您所拥有的权利。这些权利是附着于您所拥有的分契式物业的资产,如果您出售该财产,它可以提高财产的价值。例如,您根据分契式物业规定安装的、以前不存在的绿廊,对新的买家来说是一个巨大的增值部分。买家可以放心地知道绿廊的安装符合规定。

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