土地买卖

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关于土地买卖，您需要注意的5个事项：

  • 土地销售合同（Contract for Sale of property）是由新南威尔士州律师协会和新南威尔士房地产协会一同制定和使用的格式合同。 除了买卖合同的条款以外，土地销售合同还包含隐含条款和默示保证，这些条款和保证保障了买家的权利，从而促进房产买卖双方交易的公平。
  • 在进行土地销售时，卖家必须使用土地销售合同，同时卖家需要向买家承担披露义务，将《环境规划和评估法案》规定的土地使用分区证书、排水图表、土地注册文件、石棉警告、建筑证书等文件附入土地销售合同中。如果卖家违反披露义务，买家有权撤销买卖合同。
  • 买卖冷静期是买家的一个重要权利。根据新州的土地转让的立法，每位住宅不动产购买者有权获得5个工作日的买卖冷静期。此外，买家还可以通过与卖家以签订书面协议的形式缩短或延长买卖冷静期。但值得注意的是，如果卖家在拍卖会上或在拍会买举行的同一天购买房产，那么买家将无法获得买卖冷静期的权利。
  • 土地细分（Land Subdivision）是将一块地块划分为两个或两个以上的独立地块的过程，每个新的地块都有独立的所有权，使得每个地块彼此之间相互独立。在新南威尔士州，主要存在三种主要的土地细分的类型，它们分别是Torrens title subdivision、Stratum subdivision和Strata subdivision。
  • 在完成土地细分的最后一个步骤时，注册人首先需要获得土地细分证书（Subdivision Certificate）。根据《环境规划和评估法案》》，土地细分证书是“一个授权根据《土地转让法》》第23部分进行土地细分注册的证书。当颁发土地细分证书时，此证书将被视为发展许可（Development consent）的一部分，它允许证书持有人细分土地。”只有在获得土地细分证书后，注册人才能向土地注册服务机构注册土地细分计划，从而完成土地细分。

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    伟博观点

    土地买卖冷静期

    如果您想在新南威尔士州购买不动产，您需要签署土地销售合同。土地销售合同中既包括不动产购买所有的相关条款和条件，还包括有关特定不动产的详细信息。

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    土地细分和土地细分证书

    土地细分（Land Subdivision）是将一块地块划分为两个或两个以上的独立地块的过程，每个新的地块都有独立的所有权，使得每个地块彼此之间相互独立。 房地产开发商申请土地细分是很常见的行为，因为土地细分可以最大限度得增加房产的价值，土地细分允许房地产开发商向不同的买家出售不同的地块。

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    卖家的披露义务

    住宅土地销售合同（Contract for Sale of residential property）是由新南威尔士州律师协会和新南威尔士房地产协会一同制定和使用的格式合同。

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    常⻅问题与回答

    什么是土地销售合同（contract for sale of land）？

    在新南威尔士州，房地产中介只有在获得土地销售合同后，才能向潜在买家做广告或向买家展示所售房产。

    土地销售合同将包含关于所售房产的所有信息。同时，该合同还包含了买卖双方协商的广泛标准和附加条款。除此以外，土地销售合同还向买家提供与该土地一同出售的物件的详细信息。在签署土地销售合同之前，卖家应与律师协商确认哪些物件与土地一同出售和哪些物件将不出售。

    销售房产需要披露哪些文件？

    您必须以下文件附入土地销售合同中，以便买家查阅：

    • 土地登记文件副本
    • 环境规划和评估证书
    • 所售房产的下水道系统图
    • 任何限制土地使用的文件。例如，是否存在穿过所售房产前草坪的人行道或存在与邻居共用的围墙。

    什么是隐含条款（Implied Terms）？什么是默示保证（Implied Warranties）？

    即使您可以将特殊条款添加入土地销售的格式合同中，土地销售合同存在隐含条款。这些隐含条款受法律监管，这些条款存在的目的是促进房产买卖双方交易的公平。其中，最重要的隐含条款是关于未披露的土地侵占的条款。如果土地销售合同未披露土地侵占的信息，那么买家可以反对此未披露的信息，并且要求卖家说明土地侵占对所购房产的负面影响。卖家应该适当得详细得向买家说明土地侵占的情况和江土地侵占的示意图附入土地销售合同中。

    同时，土地销售合同也存在默示保证。通常，这些默示保证确保所销售的土地不受合同未披露事项的影响。如果买家后续发现所购土地实际受到土地抵押或市政规划等负面影响，那么买家有权撤销合同，但是买家不能向卖家寻求赔偿。

    什么是买卖冷静期（Cooling off period）？

    在某些情况下，房地产中介会要求（或在买家的要求下）买卖双方签署带有买卖冷静期条款的土地销售合同，这使得买家可以筹措买房的资金和/或安排查阅建筑报告、病虫害报告和strata记录等文件。如果买卖双方签署了带有买卖冷静期条款的土地销售合同，那么在双方交换合同之后，买家将拥有5个工作日的时间决定是否购买该房产或退出合同（买卖双方可以通过协议延长买卖冷静期）。如果买家决定退出合同，那么马甲需要向卖家支付0.25% 的购房款作为赔偿。

    什么是第66W条证书（Section 66W Certificate）？什么是PEXA？

    第66W条证书（Section 66W Certificate）是由买家律师签署的承认买家无条件放弃买卖冷静期的证书。第66W条证书常用于房屋拍卖前的合同交换的情况。

    PEXA是线上进行土地转让的电子系统，卖家律师在该电子系统上创建交易空间，它允许合同各方的律师和金融机构可以在线将房产由卖家转让至买家。从 2019 年 7 月 1 日起，所有主要的房地产交易都必须通过 PEXA 的进行。

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