房地产法

房地产法

伟博国际事务所在房地产领域拥有顶尖的专业实力和团队储备,深得客户信赖。我们的专业房地产律师团队能够为各种类型的客户,包括投资人、发展商、建筑企业、金融机构、个人等,提供房地产行业最专业、最及时高效的服务。我们深谙投资、购买或出售房产对每个人或者公司而言都是一个重大决定,以及澳洲物业买卖、房产过户的复杂性与专业性,因此您需要能够以最高效专业的方式完成整个过程。

我们致力于为本地及海外投资者、物业公司、房东以及租户在房产交易和操作中实现客户利益最大化。

我们提供关于所有权、租赁期、土地使用权等广泛而多样的法律方案和建议。您在房屋买卖的过程中将始终与我们的高级律师保持联系,以讨论您的事务中可能出现的任何问题。伟博国际律师事务所房地产团队,会尽最大努力确保您的流程准确无误。

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专业领域

常⻅问题与回答

新南威尔士州的土地所有权主要有以下三种形式:

  • Fee Simple (土地绝对所有权)

简单的费用是最常见的所有权形式。它本质上是土地的绝对所有权,受制于王室的权利。这是一个永久产权,所有者通过出售、赠与等方式实现转让。一般而言,独立的房屋是该种产权形式。

  • Life Estate (终身财产)

终身财产可以在不动产或个人财产上建立,用来描述在人的一生中对某项资产的所有权。终身财产的所有者被形象地称为 “终身租户”。终身租户有权占有和享有该资产及其收入,直到他们去世。

一旦终身租户死亡,资产的所有权就会转给 “剩余继承人”。剩余继承人是指剩有权在终身财产终止时取得资产的人。如果没有指定”剩余继承人”,那么资产的所有权将回到设立该终身财产权的设立者手中,如果它是在设立者生前设立的,或者如果它是在遗嘱中设立的,将根据遗嘱法进行处理。

  • Strata titles(分契式所有权)

当您拥有分契式所有权房产时,您对您的公寓或联排别墅(称为 “地块”)拥有个人所有权,并对 “公共财产 “拥有共同所有权,如车道、门厅和花园。公共财产则由一个法律实体管理(如,物业公司)。

虽然各州的房产买卖在程序上存在差异,但它们遵循相同的一般流程:

第一步:起草房屋买卖合同
房屋买卖合同在卖家和买家之间完成,是规定双方权利和义务的主要文件。双方的义务将在一段时间内履行,最终由买方支付购买价款,由卖方转让房产所有权。

第二步:支付定金
签署房屋买卖合同时,购买者通常需要支付购买价格的10%的定金。定金的数额可能有所不同,通常由卖家或代理公司告知。

第三步:签署合同
各方签署房屋买卖合同并进行了交换,买方和卖方将各自持有一份由另一方签署的相同的合同。

第四步:买方为房产投保
买方应该为房产投保,尽管在结算和产权转移之前,买方对可能发生的任何损害不负责任。

第五步:冷却期
“冷却期”因州而异,它为购房者提供了一定程度的保护,在某些情况下可以撤回合同。

第六步:产权转让
产权转让文件由买方的律师准备,然后由买方签署。

第七步:支付印花税
买方为文件的登记支付相关的印花税金额。然后,签署的文件被转交给卖方的律师,由卖方完成。

第八步:在转让文件上盖章
买方的律师将在结算前安排在转让文件上盖章,这样买方就可以在结算后立即登记转让。

第九步:进行正式的提问
房产权利转移的时间点在各州间确有不同,通常为30至90天。在此期间,买方和卖方之间会就房产买卖间的正式进行交流质询,这些问题和答案由各自的律师进行,被称为产权征询。

第十步:对存疑部分进行法律检索
从买方的角度,律师将进行进一步的法律搜索和查询,以确定产权不存在任何瑕疵。

第十一步:计算最终付款
在交割日期之前,必须与卖方的抵押人联系,以计算交割时的付款数字,安排出席交割,移交房产的所有权。

第十二步:计算调整数
购买者的律师将在交割日之前进行 “调整”,然后由卖方律师同意,以考虑管理费和水费等。这些调整是最终结算计算的一部分。

第十三步:交割
在交割日,买方向卖方提供约定的资金。交割通常由卖方和买方的律师以及金融机构(如贷款银行)参加。届时,产权文件被移交,购买金额被最终支付。

在澳洲买房,需要缴纳的最大一笔额外费用就是印花税。印花税和土地税一样,都是州税。具体的数额根据房产的类别、购房人的属性、各州的不同规定而有所区别。房屋价钱越高,购房者支付的印花税就越多。

推荐使用新州政府的税收部门的土地转让计算机来计算。(https://www.apps09.revenue.nsw.gov.au/erevenue/calculators/landsalesimple.php

作为首次置业者,你不需要为65万以下的房产支付印花税。对于价值在65万至80万之间的房产,你可以获得折扣。如果房产价值超过这个数字,你就要支付全额印花税。

如果你在家庭成员之间转让房产,你一般需要支付印花税。然而,这也有一些豁免情况。如,已婚或事实婚姻的伴侣在彼此之间转让房产,在某些情况下可以豁免。如果你是在离婚后转让房产,也可能获得豁免。

如果你 “按照遗嘱的条款 “从死者的遗产中获得财产,新南威尔士州税务局将按50澳币的统一税率收取印花税。

 

FIRB(Foreign Investment Review Board),中文译为外国投资审批委员会。该组织主要负责审批外国投资者在澳洲的投资项目。海外投资者在进行民宅的购买时需要先网上付费申请FIRB,成功获批后才能购买房产。

收到FIRB的批文后,需要在ATO土地和水资源登记册上登记您的物业。ATO会将外国人购买住宅物业的详细资料登记在ATO土地和水资源登记册上。根据您的FIRB审批条件,您须在交割后30天内在ATO土地和水资源登记册上登记您购买的物业。

您需要告诉ATO您的:

  • 联系信息,包括电邮地址,以便我们可以日后联系您
  • 注册类型—— 选择“住宅房地产”
  • 注册原因—— 选择“转让:购买”并输入交割日期(物业所有权转让给您的日期,而非销售日期)
  • FIRB批号
  • 物业详情。

关于在澳投资,ATO在其官方网站上有详细的中文介绍。(https://www.ato.gov.au/General/Other-languages/In-detail/Chinese/Foreign-investment-in-Australia–what-you-need-to-know—Chinese-simplified/

最简单地说,地役权是为特定目的使用他人土地的合法权利。例如,想象一下,你的房子除了通过你邻居的房产外,没有任何通道可以通往住街道。你需要一个地役权来使用邻居家的土地修建一条车道来进出家门。如果没有地役权,你将无法修建这条车道。

地役权通常包括如下几种常见类型:

  • 路权(类似于车道的例子,但也包括人行道或通道)
  • 公共设施,如煤气、电力或供水和污水管道。
  • 停车区
  • 房屋的采光和通风
  • 共用的墙体。

地役权合同创造了一种财产权,因此受益的一方一般要向负担方付费。负担方可以拒绝授予私人地役权。地役权谈判成功后,应在土地所有权办公室登记,就像房产证一样。这些被称为注册地役权。法定地役权,如电力或水的地役权,不需要登记。

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