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租赁纠纷:NCAT听证程序

考虑到现实中房东和租客处于不平等的地位,新南威尔士州出台了《2010 年住宅租赁法》和《2010 年住宅租赁条例》,通过授予租客某些租赁权利来弥补这些不平等。

如何提前解除商铺租约?

考虑到现实中房东和租客处于不平等的地位,新南威尔士州出台了《2010 年住宅租赁法》和《2010 年住宅租赁条例》,通过授予租客某些租赁权利来弥补这些不平等。

住宅租赁中租户的权利

考虑到现实中房东和租客处于不平等的地位,新南威尔士州出台了《2010 年住宅租赁法》和《2010 年住宅租赁条例》,通过授予租客某些租赁权利来弥补这些不平等。

常⻅问题与回答

根据 《1994年零售租赁法(新州)》第 68 条规定,零售商铺租赁纠纷不属于法院诉讼的管辖范围,纠纷双方应该向新州民事和行政法庭(NCAT)申请针对租赁纠纷进行仲裁。在申请仲裁前,申请方需要提供调解员出具的前期调解失败的说明书(SBC 证书)。如果申请人是向NCAT申请一项禁制令(injunction),则不需要进行前期调解。对于租赁纠纷相关的紧急事项,申请人可以向 NCAT 寻求暂时救济令,NCAT 只有在满足下达临时命令的紧迫理由时才糊发布暂时救济令。需要注意的是,NCAT 有权审理和裁定零售租赁索赔和关于租赁中不合情理的行为的主张或索赔,但索赔价值不能超过 45万澳币。针对零售租赁纠纷的仲裁申请必须在纠纷发生后三年内提出,如果 NCAT 特殊允许申请人在纠纷发生的三年后但六年内提出仲裁申请,则遵循NCAT指令的期限要求。

新州的《2010 年住宅租赁法》和《2010 年住宅租赁条例》授予了租赁关系中租户相应权利,从而保护其免受房东居于优势地位造成的利益侵犯。如果房东违反了租赁协议的条款,租户不能以此为由拒付租金,而是应该向 NCAT 申请仲裁,并将租金直接支付给仲裁庭直到争议得到解决。

在房东违约情况下,租户可以寻求以下救济:

1)终止合同

2)赔偿:如果租户因房东违约而遭受损失,例如,由于房东拒绝维修某处房屋毁损而损坏了租户的家居用品,租户通常有权获得损失赔偿。

3)租金减免:如果由于房东违约而导致租户对住宅的使用权减少,例如房东拒绝维修已毁坏的炉子而导致租户无法做饭,租户可以申请 NCAT作出减免租金的命令。

4)具体履行对于房东违约的申诉,NCAT 可能会通过命令房东停止违反协议并履行其义务的方式来解决争议。

如果其他途径无法解决纠纷,NCAT 会为申请者举行听证会,使申请人和对方有机会提出意见陈述,提交证据,并且提供支持性文件。NCAT会根据听证会程序对纠纷作出决定。

参与听证会的双方需要做好充分准备,在听证会过程中,仲裁员会根据提交的支持案件的证据询问双方,也可能会要求双方进行宣誓或确认提交证据的真实性。

在听证会开始前,双方需要向仲裁庭提供所有证明文件文件可能包括人物推荐信、医疗报告、合同、信件、电子邮件、发票、电话记录、会议记录、计划和图纸,以及照片和视频。在听证会开始时,通常由申请人首先提供口头证据,然后由被申请人提供口头证据。作为书面证据的宣誓书或书面陈述也可以在听证会之前提供给 仲裁庭。宣誓书是双方对案件事实看法的书面记录,需要在治安官 (JP) 或律师面前宣誓或进行确认。但陈述书只需要由提供者签名即可,不需要禁止宣誓或确认。

在听证会中,双方可以要求各自的证人提供证据来支持案件,一般情况下,证人可以通过提供陈述书或宣誓书来作证,在某些情况下,证人可以把亲自作证。双方还可以聘请专家证人在听证会上提供报告或亲自作证。如果遇到某个证人或组织不愿向提供某一方所需信息的情况,可以申请仲裁庭以收集听证会的证据为由、发传票以获取该信息。

仲裁庭通常会在听证会当天做出决定,但在较复杂的案件中,仲裁庭可能会宣布稍后作出决定。通常情况下,仲裁庭会以口头方式做出决定,并简要说明做出该决定的原因和将要下达的命令。仲裁庭做出决定后,双方可以在 28 天内向 NCAT 索取一份关于该决定理由的书面声明。该声明会包含NCAT对于事实和法律的判断,以及仲裁员做出此决定的判断过程。如果NCAT决定对某一方不利,他/她可以通过索要书面声明的方式来延长上诉期。

如果听证会结束并且仲裁员已经作出相应命令,但任何一方对此结果不满意,后续还可以寻求其他途径来解决:

  • 上诉:如果当事人认为听证会存在错误或打算提供新的证据,他们有权提出上诉。上诉必须在收到命令后14天内提出,并须缴付额外费用。上诉委员会收到上诉申请后,会向上诉人提供新的指示。需要注意的是,在提起上诉或参与上诉之前,建议双方首先咨询法律建议以增加胜诉的可能性。
  • 中止命令的执行:当事人可以申请中止执行仲裁当天作出的命令,这通常是在当事人提出上诉时提出的附带申请。该暂缓令可以再实质上暂停任何偿还拖欠租金或终止合同的命令执行。
  • 恢复原状:如果仲裁庭是在一方未出席听证会的情况下作出了决定,并且缺席方对于缺席有充分的理由,则可以向 NCAT 申请一切恢复原状并重新审理此事。恢复原状的申请必须在听证会结束后7 天内提出。
  • 更正:如果 NCAT 发布的命令存在任何错误,无论是印刷错误还是计算错误,任何一方都可以通过电子邮件联系NCAT请求更正并作出新命令。
  1. 提前终止条款
    商铺租赁协议中可能包含提前终止条款,即允许任何一方或仅仅某一方提前终止商铺租赁。并非所有租约都包含这样的条款,或者即使有这条规定,但只对其中一方有利,通常会仅仅有利于房东。因此,在签署商铺租约之前,由专业律师提前审查合同非常重要,这样可以确保零售商或房东的利益得到充分保障。毕竟,零售商都不愿因为房东提前毁约而被迫搬迁。
  2. 双方协议
    如何商铺租赁合同中没有包含提前终止条款,那么零售商可以尝试通过双方协议来提退租,即房东和租户共同同意抛开租赁合同、在到期日之前终止租约。虽然房东没有必须同意的法律义务,但零售商可以利用谈判技巧尝试说服房东。

  1. 转让租约
    转让租约是指将商铺租约下的所有权利和义务都转让给新租户、零售商退出租约合同的情况。如何商铺租赁合同中没有包含提前终止条款,并且房东不同意提前终止,那么零售商可以尝试通过寻找另一个租户来接管目前的商铺租约,这样不仅零售商可以提前退出合同,房东的权益也不会受到损害。通常,商铺租赁协议都会包含一个条款,详细说明零售商可以如何转让租约,以及在房东同意转让租约之前需要满足哪些要求。大多数情况下,零售商都需要获得房东的同意才能转让租约。根据《零售租赁法(新州)》,房东不能拒绝转让租约,除非:
  • 拟承租人想要更改商店的许可用途;
  • 拟议租户的财力或技能不如当前租户;以及
  • 当前租户没有遵循申请转租的正确程序,例如未获得房东的同意。
  1. 转租商铺
    转租是指租户将部分或全部租赁权益转让给第三方。租户是否可以转租,取决于租赁协议授权的内容租赁协议通常会要求租户在转租之前获得房东的书面同意。零售商转租房屋通常是因为他们有多余的空间可以与另一个租户共享,或者零售商决定将业务搬到其他地方、但与房东的租约仍未到期。接受转租的第三方称为分租客,通常,分租客会根据转租协议向原始承租人支付租金,而租约中的原始承租人将代表转租人对房屋可能发生的损坏或损失承担所有责任。原始承租人为了保障自己的利益, 通常会在转租协议中规定,如果分组客对房屋造成任何毁损,原始承租人在赔偿房东后可以继续向分组客求偿。
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