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FIRB在 2021年发生重大变化

FIRB在 2021年发生重大变化 最近,财政部长宣布对澳大利亚的外国投资审查框架和 1975 年《外国收购和接管法》 (Foreign Acquisitions and Takeovers Act 1975 (Cth)) 进行全面改革。这些变化计划于 2021 年 1 月 1…

购买澳大利亚的房产:外国投资审查委员会审批

购买澳大利亚的房产:外国投资审查委员会审批 在一个新的国家购买房产总是一件十分具有挑战性的事情。 当外国人在澳大利亚购买房产时,他们需要考虑外国投资审查委员制度(the Foreign Investment Review Board)(以下简称‘FIRB’),因为FIRB 制度是一个复杂的领域。本文将概述 FIRB 及其需要注意的方面。 FIRB是一个法律监管框架,负责监督在澳大利亚的外国投资。外国投资审查委员会(FIRB Board)是一个非法定的政府部门,它负责评估意图在澳大利亚投资或购买房产的外国人的个人申请。 FIRB 设立的主要目的是为外国人提供有关政策和法律的指导。政府审查外国投资,从而确保外国投资与澳大利亚的社区利益保持一致。这一政策的总体立场是欢迎外国投资进入澳大利亚的。以下立法组成FIRB政策: 1975 年《外国收购和接管法案》(the Foreign Acquisitions…

FIRB: 什么是外国投资审查委员会

FIRB: 什么是外国投资审查委员会 什么是外国投资审查委员会 (FIRB)? 澳大利亚存在外国投资审查制度,该制度对“外国人”收购澳大利亚公司或信托的股权证劵、澳大利亚企业和澳大利亚不动产等方面进行监管。 外国投资审查委员会 (FIRB) 是一个非法定机构,该审查委员会负责向政府提供关于外国投资政策和管理的建议。该委员会审查外国利益提出的在澳大利亚进行直接投资的提议,并就这些提议获得批准后是否适合政府政策提出建议。 政府为何监管外国投资? 政府监督外国投资是为了确保外国投资将惠及澳大利亚。特别是,外国投资人仅被允许投资“新”房产,以便他们的投资增加澳大利亚现有的房屋存量。这是为了防止投机行为及其导致房价上涨,因为这对澳大利亚经济几乎没有好处。 您知道政府会批准绝大多数 FIRB 的申请吗?如果您的情况符合FIRB网站提供的指南的情况,那么您的申请几乎不会被拒绝。 谁需要获得FIRB 批准? 临时居民(Temporary Residents) 临时居民在澳大利亚购买住宅房地产之前,需要申请并获得外国投资批准。…

自2020 年 7 月 1 日生效的新的建筑与开发认证人员立法

自2020 年 7 月 1 日生效的新的建筑与开发认证人员立法 如果您从事建筑和建造行业,或者您正在进行建筑项目并需要聘请私人认证人员,您需要了解 2020 年 7 月 1 日开始的立法改变。 2018 年《建筑和开发认证人员法案》(the Building and Development…

土地开发申请

土地开发申请 申请表 土地开发申请表(Development Application Forms)可从拟定申请开发土地的市政委员会处获得。不同的市政委员会提供的申请表格有所不同,并且对提供土地开发相关信息和文件的申请支持文件作出不同的要求。因此,申请人需要仔细申请表中所要求提供的信息和文件。 邀请市政委员会进行预提交会议 在提交土地开发申请之前,申请人可以采取谨慎的做法,邀请相关的市政委员会的规划师参加会议并与其讨论您定的土地开发申请。这次会议可以讨论和解决规划师预估的市政委员会可能在批准过程中提出的问题。同时,这次会议可以确保申请的附件文件是充分正确的。这类附件文件可能是环境影响声明(Statements of Environmental Effects),而在申请指定土地开发项目时,该文件可能是另一种环境影响声明(Environmental Impact Statements)。 除此以外,提交申请前咨询相关人士十分重要,因为在提交申请时,申请人需要同时交纳申请费,申请费的数额由开发项目价值决定,而这笔申请费通常价格不菲。 提交申请后的程序 规划师报告 提交开发申请后,市政委员会规划师将对申请进行评估,并准备一份报告从而加快市政委员会对开发申请的审议。开发申请可授权市政委员会规划官员作出批准,也可由规划委员会或市政委员会全体成员作出批准。 当授权市政委员会规划官员作出批准时,申请人有机会与该官员协商,并且申请人可以按照该官员的提议更改申请从而获得土地开发许可。 如果申请由规划委员会或市政委员会全体成员作出批准,申请人通常有权出席批准会议并提交与申请有关的文件。一般来说,最好由设计师、建筑师、规划顾问或相关专业人士提交这些意见书,因为规划委员会或市政委员会一般指提供几分钟的提交意见的时间。如果申请人有机会发表意见,反对者通常也会有同样的机会发表意见。…

项目开发协议十大技巧

项目开发协议十大技巧 项目开发协议 (Project Development Agreements) 通常用于城市重建和其他开发项目;它允许政府土地所有者保持对该区域开发的控制,并允许开发商推迟付款和征收土地。由于项目开发协议持续的周期一般很长,因此需要仔细协商和起草项目开发协议,从而避免项目实施过程中的陷阱。 在准备项目开发协议时,需要铭记于心的是,这份开发项目将在很长一段时间内发挥作用,并且在开发项目实施过程中,开发项目协议会定期被提及,而非被放入抽屉束之高阁。因此,项目开发协议的起草需要经得起时间的考验。因为,在投标时,更改投标项目开发协议的机会时十分有限的,所以需要有优先考虑存在的风险。以下是我们对开发商签订项目开发协议的十大建议。 第一,土地转让权必须明确(确保所需购买的土地和期权协议机制是明确的) 在项目开发协议中,开发商通常通过期权协议机制,而非通过签订项目开发协议,在项目实施的整个过程中获得土地权益。延迟收购土地能为开发商带来现金流收益,因为开发商可以推迟支付购买的土地款项,将其延迟至开发项目接近完成的时候支付。但是,这种做法存在完成风险。因此,必须确保期权协议是有效的,期权协议的开始和结束日期必须是明确且基于客观事件的发生,所有的先决条件都可得到满足并在开发商的控制范围内,以及任何附在项目开发协议的销售格式合同能够有效的转让土地。开发商应参照土地细分计划草图清楚说明或标明拟定购买或销售的土地。 第二,预先存在的场地条件(延迟和成本爆发的可能性:土地状况、污染、现存的基础设施、新基础设施、环境、原住民产权和遗产) 开发商通常会因土地状况而承担风险。如果土地受到污染,开发商需要对土地的污染程序进行适当的风险评估,并在可能的情况下控制风险。例如,通过制定开发商修复支出上限或通过划定开发商必须修复的土地面积范围(包括滤沥污染物的可能性)。 其他场地条件风险,包括移除未知的现有的基础设施、发现遗迹和遗产项目、以及发现地质风险。所有这些风险都造成开发项目的延迟,并对不同的羡慕造成不良结果。设置时间和成本上限也有助于减轻或控制这些风险。 在2019 年 5 月,新南威尔士州政府发布了用于大型建设项目和公私合作伙伴关系的“交互式招标指南”咨询草案(‘Interactive Tendering Guidelines’)。新南威尔士州政府表示,它希望在早期的采购过程中采用更具协作性的方法,以便获得完善开发项目的机会和支持者可以共享信息,从而达成指南中的“互动”。这一般包括:…

注册的土地契约或土地限制——市政委员会如何规范土地使用

注册的土地契约或土地限制——市政委员会如何规范土地使用 虽然市政委员会有权通过积极的公共土地契约(Public Positive Covenant)和土地使用限制(Restrictions)来规范土地的使用,但是市政委员会忘记行使这两种权利。 市政委员会有权通过设立积极的公共土地契约和土地使用限制,对自己的土地和第三方土地的使用进行限制。并且,市政委员会可以根据1919 年《土地转让法》(the Conveyancing Act 1919 (NSW))第 88D 和 88E 条规定强制执行该积极的公共土地契约和土地使用限制。 市政委员会对自己的土地设立这些契约和限制的原因是,为了限制从市政委员会处购买土地的买家将来对土地的使用。 本文将解释什么是土地契约和土地限制,以及介绍他们是如何设立和执行的。 什么构成公共积极契约和限制? 积极的公共土地契约要求土地所有者在进行土地修建时要考虑市政委员会的利益。 这些土地修建的项目包括: 在土地上进行土地开发;在该土地或其附近的土地提供服务;或对土地上建筑物工程进行维护、维修或投保。…

是否可以在地役权的土地进行修建吗?

是否可以在地役权的土地进行修建吗? 对地役权的“实质性”或“重大”妨碍是关键考量因素 一般来说,地役权不会阻止您在在它上方或下方进行修建。例如,如果有一条通道经过您的土地,您可能可以在其下方放置一条下水道或在其上方放置一个建筑物。 但是,对于您是否真的可以地役权的土地上进行修建,通常取决于您拟定的修建方案是否会对他人的权利造成实质性妨碍。 如果您的土地上存在地役权怎么办? 地役权赋予某人出于特定的目的使用一部分他人土地的权利,即使他们不是该土地的所有者。地役权一般包括通行权或排水地役权。 假设地役权对您的土地造成负担,这是否意味着地役权禁止您在其下方或上方建造? 这个问题的答案是,通常不会。如果修建工程没有对地役权产生实质性妨碍,您可以在它的下方或上方进行修建。 除非您拟定的修建工程造成“实质性”或“重大”妨碍,否则受益于地役权的土地所有者无法对您提起诉讼,。 是否存在实质性妨碍取决于地役权的范围和其他特定情况。 地役权的解释 在大多数情况下,地役权条款是极其重要的,且只存在个别的例外情况。例如,您可以查看额外信息材料从而了解土地所有权登记册上登记的地役权的条款和表达,例如注册平面图上的测量术语和缩写。除此以外,您无法参照额外信息材料。 您拟定的修建工程是否会造成实质性妨碍? 特定的行为是否可能是实质性妨碍视不同的情形而定。  Ex Parte Purcell一案主要涉及受益人是当地市政委员会的供水主管道的地役权。在本案中地役权负担地的土地所有人向法院申请声明说明他们有权在地役权的土地上修建6.5米的屋顶。而市政委员会辩称,如果管道出现紧急故障,这个屋顶将阻止特定的日立挖掘机的使用。 法院认为,由于机器的尺寸的问题,市政委员会使用日立挖掘机超出议会应有的地役权的权利。这意味着6.5米的高度对使用挖掘机器的妨碍无关紧要。因此,法院宣布该土地所有人有权在地役权土地的上方建造屋顶。…

地役权的产生、废止和抛弃

地役权的产生、废止和抛弃 与地役权有关的法律可能很复杂,而且它通常是诉讼的的主要争议。本文将在概述地役权法,并帮助您确定您将面临的法律问题。 什么是地役权? 一般来说,地役权附着于土地的是法律权利。这片土地通常被称之为需役地(dominant tenement)或受益地(benefited lot)。附着于此土地的权利允许这块图的的所有人根据设立地役权的法律文书所规定的目的使用他人的土地。被使用的他人的土地一般被称之为供役地(servient tenement)或负担地(burdened lot)。使用土地的目的十分广泛,它可以是排水、通行或允许货物穿过土地等。 由于该地役权附着于土地,注册的土地所有人从该权利中受益。如果土地被出售,那么该权利将转移给下一个注册的土地所有人。对于负担地而言,只有当土地所有人接受了地役权,土地的所有权才能被转移。 在某些情况下,地役权的设立有利于法定机构、地方市政委员会或政府。如果出现这种情况,那就不存在受益地,这种地役权被称为为“总地役权”(easement in gross)。但是,即使在这种情况下,仍然会存在一个负担地。 如何设立地役权? 在新南威尔士州,存在两种方法设立地役权: 根据 1919 年《土地转让法》(the Conveyancing…

分契式物业计划可以阻止Airbnb出租吗?

分契式物业计划可以阻止Airbnb出租吗? 随着 Airbnb 度假出租屋的流行和澳大利亚分契式物业的稳步增长,这两者之间的关系日趋紧张——尤其是因为许多的 Airbnb 度假出租屋属于是分契式物业公寓。使这种关系更加紧张的是,由于每个州和领地都有各自的分契式物业法律,澳大利亚缺乏统一的法律管理Airbnb出租和分契式物业物业之间存在的问题。除此以外,Airbnb 还受到各种当地市政委员会制定的法规和分区要求的约束。那么,分契式物业的居民可以将他们的公寓转租给Airbnb吗? 核心案件:Watergate v Balcombe 在2016 年 7 月,维多利亚州最高法院在 Owners Corporation PS 501391P…
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