Category: 租赁纠纷

租赁纠纷:NCAT听证程序

租赁纠纷:NCAT听证程序 在新州,当房东与租客产生租赁纠纷时,可以向新州民事和行政法庭 (NCAT) 申请仲裁。NCAT成立于 2014 年,其目标是提供一个经济有效的解决常见争议的机制。之前从事相关纠纷解决的22 个法庭被NCAT的四个部门取代:行政和平等机会部门,消费者和商业部门,监护部门和职业部门。这些部门负责的事务范围广泛,包括审查政府机构做出的决定,反歧视,处理消费者投诉、房屋建筑纠纷、过户费纠纷、零售租赁纠纷、监护人或财务经理的任命纠纷以及租赁纠纷。本文将解释 NCAT 听证会是如何运转的。 听证会前的争议解决 向 NCAT 提出仲裁申请后,仲裁庭首先会协助各方在举行听证会之前尝试解决纠纷。解决纠纷的方式包括:非正式谈判、初步会议、规划会议和案例会议(行政和平等机会部门),调停(消费者和商业部门),调解。 听证会 如果其他途径无法解决纠纷,NCAT 会为申请者举行听证会,使申请人和对方有机会提出意见陈述,提交证据,并且提供支持性文件。NCAT会根据听证会程序对纠纷作出决定。 参与听证会的双方需要做好充分准备,在听证会过程中,仲裁员会根据提交的支持案件的证据询问双方,也可能会要求双方进行宣誓或确认提交证据的真实性。 在听证会开始前,双方需要向仲裁庭提供所有证明文件,文件可能包括人物推荐信、医疗报告、合同、信件、电子邮件、发票、电话记录、会议记录、计划和图纸,以及照片和视频。在听证会开始时,通常由申请人首先提供口头证据,然后由被申请人提供口头证据。作为书面证据的宣誓书或书面陈述也可以在听证会之前提供给…

如何提前解除商铺租约?

如何提前解除商铺租约? 生意是不可预测的,零售商可能因为多种因素而希望提前终止商铺租约。然而,商铺租约通常都包含固定期限,如果零售商毁约,很可能要对房东进行赔偿。有些零售租赁协议允许一方在不违反租约且不支付损害赔偿的情况下提前终止租赁,但这类合同并不常见。但是,即使商铺租约并没有明示允许一方提前终止合同,律师也可以帮您从法律角度分析合同是否暗示了准许内容,因此,根据个案咨询律师很重要。本文将解释零售商如何合法地提前解除商铺租约,以及当房东不同意配合时,零售商可以寻求哪些法律帮助。 提前结束商铺租约的理由 1. 提前终止条款商铺租赁协议中可能包含提前终止条款,即允许任何一方或仅仅某一方提前终止商铺租赁。并非所有租约都包含这样的条款,或者即使有这条规定,但只对其中一方有利,通常会仅仅有利于房东。因此,在签署商铺租约之前,由专业律师提前审查合同非常重要,这样可以确保零售商或房东的利益得到充分保障。毕竟,零售商都不愿因为房东提前毁约而被迫搬迁。通常,包含提前终止条款的租约会附带相应的赔偿,即零售商可能需要向房东支付与提前终止租约相关的费用,比如,由此产生的法律费用,或者直到房东找到新租户期间损失的租金。 2. 双方协议如何商铺租赁合同中没有包含提前终止条款,那么零售商可以尝试通过双方协议来提退租,即房东和租户共同同意抛开租赁合同、在到期日之前终止租约。虽然房东没有必须同意的法律义务,但零售商可以利用谈判技巧尝试说服房东。终止租约通常包含双方签署退租文件以确认本协议以及退租的条件的正式程序,主要是为了确保针对此租约任何一方均不再承担任何责任或义务。因此,在签署退租文件之前,针对提前接触租赁协议的后果咨询律师很重要。 3. 转让租约转让租约是指将商铺租约下的所有权利和义务都转让给新租户、零售商退出租约合同的情况。如何商铺租赁合同中没有包含提前终止条款,并且房东不同意提前终止,那么零售商可以尝试通过寻找另一个租户来接管目前的商铺租约,这样不仅零售商可以提前退出合同,房东的权益也不会受到损害。 通常,商铺租赁协议都会包含一个条款,详细说明零售商可以如何转让租约,以及在房东同意转让租约之前需要满足哪些要求。大多数情况下,零售商都需要获得房东的同意才能转让租约。根据《零售租赁法(新州)》,房东不能拒绝转让租约,除非: 拟承租人想要更改商店的许可用途;拟议租户的财力或技能不如当前租户;以及当前租户没有遵循申请转租的正确程序,例如未获得房东的同意。 4. 转租商铺转租是指租户将部分或全部租赁权益转让给第三方。租户是否可以转租,取决于租赁协议授权的内容租赁协议通常会要求租户在转租之前获得房东的书面同意。零售商转租房屋通常是因为他们有多余的空间可以与另一个租户共享,或者零售商决定将业务搬到其他地方、但与房东的租约仍未到期。 接受转租的第三方称为分租客,通常,分租客会根据转租协议向原始承租人支付租金,而租约中的原始承租人将代表转租人对房屋可能发生的损坏或损失承担所有责任。原始承租人为了保障自己的利益, 通常会在转租协议中规定,如果分组客对房屋造成任何毁损,原始承租人在赔偿房东后可以继续向分组客求偿。 如果房东不同意,怎么办? 由于上述的提前解约的理由都给房东留出了自由决定的余地,那么零售商可能会面临房东拒绝提前解约的情况。这种情况下,根据《1994 年零售租赁法(新州)》的规定,零售商可以尝试一下争议解决程序。…

住宅租赁中租户的权利

考虑到现实中房东和租客处于不平等的地位,新南威尔士州出台了《2010 年住宅租赁法》和《2010 年住宅租赁条例》,通过授予租客某些租赁权利来弥补这些不平等。该法案和条例为租户提供消费者保护,以确保房东不会利用其优势地位对侵犯租户权利,并在房东违反某些义务时提供补救措施。该法案和条例的主要特点是: 提供了租赁协议的标准合同模板,其中概述了租户和房东的义务。规定了如果房东想要涨租,必须要遵守相应程序。如果租户或房东希望终止合同,也必须遵循某些程序。新南威尔士州民事和行政法庭(NCAT)有权协助解决租赁纠纷,包括房屋维修纠纷,拖欠租金纠纷,终止合同纠纷和或租房押金纠纷。 租赁协议 如果租户与房东达成租赁协议,即房东允许租户在一定期限内对其某处房产享有完全居住权、租户承诺会按照协议交租金,那么该协议将受《2010 年住宅租赁法》和《2010 年住宅租赁条例》的约束。此外,该条例提供了租赁协议的标准合同模板,要求所有住宅协议都采用此标准形式。即使房东试图自己起草一份租赁协议来避开合同模板的要求,只要该协议在实质上是一份住宅协议,那么该协议就会受到该法案和条例的保护。但需要注意的是,法案明确排除了对某些协议的管辖,例如汽车旅馆,疗养院等。租赁协议可以是口头形式的,但立法规定了租户有权要求获得一份书面签署的租赁协议。 《2010 年住宅租赁法》第 19(2) 条禁止在住宅租赁协议中包含以下条款: 租客必须在租期结束时对地毯进行专业清洁,或支付清洁费用;租户购买指定的或任何形式的保险,以免除房东、房东代理人或任何代表房东行事的人的任何作为或不作为的责任;如果租户违反租赁协议,租户有责任支付协议项下的剩余应付租金的全部或部分金额、涨租后的金额、罚款或违约金;如果租户未来没有违反协议,房东可能会降租,或者租户可能会得到房租回扣或者其他福利。 此外,《2010 年住宅租赁条例》指明:“住宅租赁协议不得包含这样的条款,即租户必须使用指定人员或企业的服务来履行租户在协议项下的任何义务。” 房屋状况报告 房东和中介必须在签署住宅租赁协议之前向租户提供一份房屋状况报告,从而向租户表明房东或中介已经在租赁前记录了房屋的维护现状和毁损情况。随后,租户应自行进行房屋检查,将自己观察到的房屋现状做成报告,并将报告的副本提交给房东或中介,同时自己保留一份副本。此外,在搬入之前,拍摄房屋状况的照片留下证据会很有帮助。房屋状况报告可以使租户在入住前确认房东应该修复的缺陷,并且,如果租赁结束后房东和租户对房屋毁损产生争议,双方可以利用这两份报告和照片等作为证据来支持各自的意见。 租赁押金…
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