租赁纠纷:NCAT听证程序

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租赁纠纷:NCAT听证程序

在新州,当房东与租客产生租赁纠纷时,可以向新州民事和行政法庭 (NCAT) 申请仲裁。NCAT成立于 2014 年,其目标是提供一个经济有效的解决常见争议的机制。之前从事相关纠纷解决的22 个法庭被NCAT的四个部门取代:行政和平等机会部门,消费者和商业部门,监护部门和职业部门。这些部门负责的事务范围广泛,包括审查政府机构做出的决定,反歧视,处理消费者投诉、房屋建筑纠纷、过户费纠纷、零售租赁纠纷、监护人或财务经理的任命纠纷以及租赁纠纷。本文将解释 NCAT 听证会是如何运转的。

听证会前的争议解决

向 NCAT 提出仲裁申请后,仲裁庭首先会协助各方在举行听证会之前尝试解决纠纷。解决纠纷的方式包括:非正式谈判、初步会议、规划会议和案例会议(行政和平等机会部门),调停(消费者和商业部门),调解。

听证会

如果其他途径无法解决纠纷,NCAT 会为申请者举行听证会,使申请人和对方有机会提出意见陈述,提交证据,并且提供支持性文件。NCAT会根据听证会程序对纠纷作出决定。

参与听证会的双方需要做好充分准备,在听证会过程中,仲裁员会根据提交的支持案件的证据询问双方,也可能会要求双方进行宣誓或确认提交证据的真实性。

在听证会开始前,双方需要向仲裁庭提供所有证明文件,文件可能包括人物推荐信、医疗报告、合同、信件、电子邮件、发票、电话记录、会议记录、计划和图纸,以及照片和视频。在听证会开始时,通常由申请人首先提供口头证据,然后由被申请人提供口头证据。作为书面证据的宣誓书或书面陈述也可以在听证会之前提供给 仲裁庭。宣誓书是双方对案件事实看法的书面记录,需要在治安官 (JP) 或律师面前宣誓或进行确认。但陈述书只需要由提供者签名即可,不需要禁止宣誓或确认。

在听证会中,双方可以要求各自的证人提供证据来支持案件,一般情况下,证人可以通过提供陈述书或宣誓书来作证,在某些情况下,证人可以把亲自作证。双方还可以聘请专家证人在听证会上提供报告或亲自作证。如果遇到某个证人或组织不愿向提供某一方所需信息的情况,可以申请仲裁庭以收集听证会的证据为由、发传票以获取该信息。

仲裁庭通常会在听证会当天做出决定,但在较复杂的案件中,仲裁庭可能会宣布稍后作出决定。通常情况下,仲裁庭会以口头方式做出决定,并简要说明做出该决定的原因和将要下达的命令。仲裁庭做出决定后,双方可以在 28 天内向 NCAT 索取一份关于该决定理由的书面声明。该声明会包含NCAT对于事实和法律的判断,以及仲裁员做出此决定的判断过程。如果NCAT决定对某一方不利,他/她可以通过索要书面声明的方式来延长上诉期。

听证会后

如果听证会结束并且仲裁员已经作出相应命令,但任何一方对此结果不满意,后续还可以寻求其他途径来解决:

  • 上诉:如果当事人认为听证会存在错误或打算提供新的证据,他们有权提出上诉。上诉必须在收到命令后14天内提出,并须缴付额外费用。上诉委员会收到上诉申请后,会向上诉人提供新的指示。需要注意的是,在提起上诉或参与上诉之前,建议双方首先咨询法律建议以增加胜诉的可能性。
  • 中止命令的执行:当事人可以申请中止执行仲裁当天作出的命令,这通常是在当事人提出上诉时提出的附带申请。该暂缓令可以再实质上暂停任何偿还拖欠租金或终止合同的命令执行。
  • 恢复原状:如果仲裁庭是在一方未出席听证会的情况下作出了决定,并且缺席方对于缺席有充分的理由,则可以向 NCAT 申请一切恢复原状并重新审理此事。恢复原状的申请必须在听证会结束后7 天内提出。
  • 更正:如果 NCAT 发布的命令存在任何错误,无论是印刷错误还是计算错误,任何一方都可以通过电子邮件联系NCAT请求更正并作出新命令。

NCAT 针对租赁纠纷可能作出的命令

  • 终止租赁协议;
  • 支付租赁押金(最高 3万澳币);
  • 向房东或租户支付赔偿金(最高 15万澳币);
  • 宣布租金涨幅过高;
  • 要求租赁双方必须遵守租约的某个条款。

如果NCAT作出要求租户支付未付租金的命令,但租户还是没有偿还迹象,房东可以申请 NCAT 发布一个认证汇票,以便房东通过其他途径强制执行租金债务。申请程序非常简单,房东只需要将NCAT作出的支付拖欠租金的命令的副本通过电子邮件发送给NCAT,他们就会提供认证汇票。如果租金债务少于10万澳币,房东可以向当地法院提交认证汇票,并支付97澳币的程序费用,当地法庭就会将NCAT认证汇票判定为判决债务。一旦房东拿到经法庭认证的判决债务,他/她就可以通过更广泛的途径启动债务追偿程序。

NCAT 仲裁是一种以低成本简便地解决常见争议的方式,通常由双方代表自己参与听证会。但这并不意味着双方不能聘请律师代表他们参与听证会或帮助他们准备听证会的申请,如果您希望由律师代表您参与听证会,您需要向NCAT提出申请,一旦准许,专业律师就可以代表您参与仲裁,这样案件成功的几率会更高。

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