如何提前解除商铺租约?

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如何提前解除商铺租约?

生意是不可预测的,零售商可能因为多种因素而希望提前终止商铺租约。然而,商铺租约通常都包含固定期限,如果零售商毁约,很可能要对房东进行赔偿。有些零售租赁协议允许一方在不违反租约且不支付损害赔偿的情况下提前终止租赁,但这类合同并不常见。但是,即使商铺租约并没有明示允许一方提前终止合同,律师也可以帮您从法律角度分析合同是否暗示了准许内容,因此,根据个案咨询律师很重要。本文将解释零售商如何合法地提前解除商铺租约,以及当房东不同意配合时,零售商可以寻求哪些法律帮助。

提前结束商铺租约的理由

1. 提前终止条款
商铺租赁协议中可能包含提前终止条款,即允许任何一方或仅仅某一方提前终止商铺租赁。并非所有租约都包含这样的条款,或者即使有这条规定,但只对其中一方有利,通常会仅仅有利于房东。因此,在签署商铺租约之前,由专业律师提前审查合同非常重要,这样可以确保零售商或房东的利益得到充分保障。毕竟,零售商都不愿因为房东提前毁约而被迫搬迁。

通常,包含提前终止条款的租约会附带相应的赔偿,即零售商可能需要向房东支付与提前终止租约相关的费用,比如,由此产生的法律费用,或者直到房东找到新租户期间损失的租金。

2. 双方协议
如何商铺租赁合同中没有包含提前终止条款,那么零售商可以尝试通过双方协议来提退租,即房东和租户共同同意抛开租赁合同、在到期日之前终止租约。虽然房东没有必须同意的法律义务,但零售商可以利用谈判技巧尝试说服房东。

终止租约通常包含双方签署退租文件以确认本协议以及退租的条件的正式程序,主要是为了确保针对此租约任何一方均不再承担任何责任或义务。因此,在签署退租文件之前,针对提前接触租赁协议的后果咨询律师很重要。

3. 转让租约
转让租约是指将商铺租约下的所有权利和义务都转让给新租户、零售商退出租约合同的情况。如何商铺租赁合同中没有包含提前终止条款,并且房东不同意提前终止,那么零售商可以尝试通过寻找另一个租户来接管目前的商铺租约,这样不仅零售商可以提前退出合同,房东的权益也不会受到损害。

通常,商铺租赁协议都会包含一个条款,详细说明零售商可以如何转让租约,以及在房东同意转让租约之前需要满足哪些要求。大多数情况下,零售商都需要获得房东的同意才能转让租约。

根据《零售租赁法(新州)》,房东不能拒绝转让租约,除非:

  • 拟承租人想要更改商店的许可用途;
  • 拟议租户的财力或技能不如当前租户;以及
  • 当前租户没有遵循申请转租的正确程序,例如未获得房东的同意。

4. 转租商铺
转租是指租户将部分或全部租赁权益转让给第三方。租户是否可以转租,取决于租赁协议授权的内容租赁协议通常会要求租户在转租之前获得房东的书面同意。

零售商转租房屋通常是因为他们有多余的空间可以与另一个租户共享,或者零售商决定将业务搬到其他地方、但与房东的租约仍未到期。

接受转租的第三方称为分租客,通常,分租客会根据转租协议向原始承租人支付租金,而租约中的原始承租人将代表转租人对房屋可能发生的损坏或损失承担所有责任。原始承租人为了保障自己的利益, 通常会在转租协议中规定,如果分组客对房屋造成任何毁损,原始承租人在赔偿房东后可以继续向分组客求偿。

如果房东不同意,怎么办?

由于上述的提前解约的理由都给房东留出了自由决定的余地,那么零售商可能会面临房东拒绝提前解约的情况。这种情况下,根据《1994 年零售租赁法(新州)》的规定,零售商可以尝试一下争议解决程序。

仲裁前的调解

在向新州民事和行政仲裁庭 (NCAT) 或法院提出调解零售租赁纠纷申请之前,当事人首先应进行调解。租赁纠纷的任何一方都可以将争议提交给新州小企业调解员来安排调解,新州小企业调解员是根据《零售租赁法(新州)》担任零售租赁纠纷的注册主管。

调解是在法庭外进行的正式争议解决程序,调解员会安排双方进行保密会议来讨论争议并试图达成合意。调解员在此的角色不是法官,不会帮双方作出决定;调解员只是给双方提供一个平等解释的机会,并通过指明后续问题来帮助双方理清纠纷根源并寻找可能的解决方式。当双方必须就解决方案达成一致时,通常调解员会提议他们以书面形式表明解决方案并附加双方签名,这样就可以缺保协议条款的明确性,并在必要时帮助双方稍后将协议正式化。对于调解费用,一般是各方均分,有时也会根据其他方式分担。

申请 NCAT仲裁

一方必须满足立法规定的以下要求才能向 NCAT 提出仲裁申请:

  • 申请必须附有新州小企业调解员提供的证明文件,表明前期调解不成功,或调解无法解决此纠纷。
  • 申请主题必须是有关零售租赁的主张,或者对于不合情理的行为的主张。
  • 主张的行为必须是在过去三年内发生的;
  • 索赔不能超过 40万澳币。

在NCAT仲裁通常不允许律师代表客户参与仲裁,如果某一方希望聘请律师代表其参与仲裁,需要向NCAT提出申请,并且NCAT准许后律师才能参与仲裁。

启动法庭程序

法院很少处理零售租赁纠纷。事实上,该法案规定,作为一般原则,应由仲裁庭(即 NCAT)而非法院来解决这些问题。

当一方就零售租赁纠纷向另一法院提出申请时,法院必须将此事移交给仲裁庭,除非它确信审理此事符合“正义利益”。但是,在某些情况下可能需要向法院提出申请。例如,一方要求紧急法院命令阻止另一方采取某些行动,例如终止租约(也称为紧急中间救济)。

当零售租赁纠纷的各方无法解决问题时,通常会要求他们在向 NCAT 申请听证之前尝试调解。如果您对您的选择有任何疑问或需要帮助准备您的申请,建议咨询律师。

如果您有租赁纠纷方面的困惑或者需要法律咨询,请致电1300 487 888。

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