FIRB: 什么是外国投资审查委员会

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FIRB: 什么是外国投资审查委员会

什么是外国投资审查委员会 (FIRB)?

澳大利亚存在外国投资审查制度,该制度对“外国人”收购澳大利亚公司或信托的股权证劵、澳大利亚企业和澳大利亚不动产等方面进行监管。

外国投资审查委员会 (FIRB) 是一个非法定机构,该审查委员会负责向政府提供关于外国投资政策和管理的建议。该委员会审查外国利益提出的在澳大利亚进行直接投资的提议,并就这些提议获得批准后是否适合政府政策提出建议。

政府为何监管外国投资?

政府监督外国投资是为了确保外国投资将惠及澳大利亚。特别是,外国投资人仅被允许投资“新”房产,以便他们的投资增加澳大利亚现有的房屋存量。这是为了防止投机行为及其导致房价上涨,因为这对澳大利亚经济几乎没有好处。

您知道政府会批准绝大多数 FIRB 的申请吗?如果您的情况符合FIRB网站提供的指南的情况,那么您的申请几乎不会被拒绝。

谁需要获得FIRB 批准?

临时居民(Temporary Residents)

临时居民在澳大利亚购买住宅房地产之前,需要申请并获得外国投资批准。

如果您持有临时签证,例如配偶签证、457 工作签证、临时技能短缺 (TSS) 签证或学生签证:

  • 您需要获得 FIRB 的批准。
  • 您只能买一套已建成的住宅,而且此住宅必须是用以居住。但是,一旦您不再住在那里,您将被要求将其出售。
  • 您可以购买投资房产;但是,所购买的投资房产必须是新房产或空地。
  • 如果您的配偶是澳大利亚公民,并且您与配偶购买的房产属于联名共有,那么您不需要获得FIRB 批准。这意味着这种豁免不适用于其他关系,例如商业伙伴关系、父母子女、兄弟姐妹、朋友或亲戚关系。

谁是临时居民?

临时居民是指,符合以下条件的个人:

  • 持有临时签证,允许签证持有人在澳大利亚连续停留超过 12 个月(无论签证剩余允许停留的时间有多长);或者
  • 已申请永居签证的并持有过桥签证的签证,允许签证持有人留在澳大利亚直到永居签申请完成。

外国投资者

外国投资者是指希望在澳大利亚投资的外国人。外国人被定义为:

  • 非澳大利亚常住居民;或者
  • 由非澳大利亚常住居民的个人、外国公司或外国政府持有实质性利益的公司;或者
  • 由两个或两个以上的个人非澳大利亚常住居民的个人、外国公司或外国政府持有大量的总利益的公司;或者
  • 由非澳大利亚常住居民、外国公司或外国政府持有重大权益的信托的受托人;或者
  • 由两个或两个以上的个人非澳大利亚常住居民的个人、外国公司或外国政府持有大量的总利益的信托的受托人;或者
  • 外国政府;或者
  • 符合法律规定条件的任何其他人。

在澳大利亚外国投资框架下,外国人在澳大利亚购买住宅房产之前,一般需要申请外国投资批准。

政府的政策是引导外国投资进入新住宅领域,因为这会为建筑行业创造更多就业机会,并有助于促进经济增长。它还可以通过征收印花税和其他税收的形式,,增加政府收入,并且额外的外国投资将促进经济发展。

因此,外国投资申请审批通常会考虑总体原则,即拟定的投资是否增加澳大利亚的住房存量(至少修建一个新的额外住宅)。

为了与此目标保持一致,外国投资审查委员会会考虑收购房产的类型是否会住房存量或是否为已建住宅等不同因素。

如果您是外国投资者,您需要获得 FIRB 的批准才能进行以下行为:

  • 投资翻炒必须是新房产或用于建造新房产的空地。
  • 在购买新住宅和开发空置住宅用地之前,外国投资人一般需要申请并获得FIRB批准。FIRB通常无条件批准购买新房产的申请。FIRB在批准购买空地的申​​请时通常会附加修建条件,要求外国投资人在四年内完成房屋修建(以防止土地储备)。一旦外国投资人建造或购买了新房产,外国投资人可以出租、出售或保留供其自用。
  • 在目前澳大利亚的外国投资框架下,之前已建有住宅的土地通常不会被视为空地。
  • 在目前澳大利亚的外国投资框架下,为取代一个或多个已拆除的已建住宅而建造的单一住宅通常不会被视为新房产。
  • 您不能购买已建成的住宅作为投资房产。

非居民的外国人通常被禁止在澳大利亚购买已建成的住宅。然而,考虑到作为临时居民的外国人在澳大利亚期间需要一个地方居住,临时居民可以申请购买一套已建住宅作为其在澳大利亚居住期间的住所。在这种情况下,购买已建住宅同时附属一个条件,即为外国人在离开澳大利亚、或不再是临时居民且不打算成为永久居民或澳大利亚公民,外国人需要出售该房产。临时居民不能购买已建住宅作为度假屋出租。

与增加住房存量的目标一致,外国人(临时居民和非居民)可以申请购买重建已建住宅(即拆除原住宅并在其位置建造新住宅)。FIRB一般会批准该申时,附上至少在被拆去住宅处修建两座房屋的要求。

外国投资人可以以自己的名义购买新房产,然后将其出租给持有临时签证的自己的孩子。

外国公民的例外情况

在某些情况下,外国投资者无需获得 FIRB 批准:

  • 您所购买的新房产的房地产开发商已获得的豁免证书。开发商持有新的(或接近新的)住宅豁免证书,该证书允许他们将证书中指定的开发项目中的新(或接近新的)住宅出售给外国人。当开发商持有此证书时,外国人在购买房屋时无需单独批准。
  • 外国非居民应向开发商索要所意图购买的开发项目的豁免证书副本。如果豁免证书包括其意图购买的房产,那么外国人不需要进行单独申请从而获得外国投资批准。
  • 您继承该财产。
  • 法院命令授予您该财产。
  • 您根据离婚协议获得该财产。

豁免行动

只要外国人从持有新的(或接近新的)住宅豁免证书的开发商处购买新的(或接近新的)住宅,且所购房产属于住宅豁免证书上允许向外国人出售的指定开发项目的住宅,那么外国人,无论其公民身份或居住地,在购买房产时不需要获得外国投资批准。

外国人应索要一份所意图购买的开发项目的豁免证书副本,然后考虑它是否包括其意图购买的房产。

  • 老年护理机构、退休村或特定的学生宿舍,但前提是利息不超过相关界限。
  • 分时度假计划,其中外国人(包括任何同伴)在一年内只能获得不超过四个星期的居住权利;
  • 通过遗嘱或法律转移获得;
  • 直接从联邦、州、领地、地方管理机构、或者由联邦、州、领地或地方管理机构全资拥有的实体处获得;和
  • 位于指定综合旅游度假村的特定住宅房地产的权益。

外国投资框架还规定一些其他豁免,但本文并未进行概述。值得注意的是,并非所有豁免都适用于外国政府投资者。

豁免证明

如果您没有确定要购买的特定房产,豁免证书允许您在指定的州或领地购买一处房产,您无需为您感兴趣的每处房产单独进行批准申请。

临时居民可以使用豁免证书购买一座已建住宅用以居住。外国非居民可以使用豁免证书购买新的或接近新的住宅,或购买一块空地进行开发。

豁免证书可以使您多次尝试购买一处房产,您无需为您感兴趣的每处房产单独进行批准申请。

您有房地产方面的困惑或者需要法律咨询,请致电1300 487 888。

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