项目开发协议十大技巧

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项目开发协议十大技巧

项目开发协议 (Project Development Agreements) 通常用于城市重建和其他开发项目;它允许政府土地所有者保持对该区域开发的控制,并允许开发商推迟付款和征收土地。由于项目开发协议持续的周期一般很长,因此需要仔细协商和起草项目开发协议,从而避免项目实施过程中的陷阱。

在准备项目开发协议时,需要铭记于心的是,这份开发项目将在很长一段时间内发挥作用,并且在开发项目实施过程中,开发项目协议会定期被提及,而非被放入抽屉束之高阁。因此,项目开发协议的起草需要经得起时间的考验。因为,在投标时,更改投标项目开发协议的机会时十分有限的,所以需要有优先考虑存在的风险。以下是我们对开发商签订项目开发协议的十大建议。

第一,土地转让权必须明确(确保所需购买的土地和期权协议机制是明确的)

在项目开发协议中,开发商通常通过期权协议机制,而非通过签订项目开发协议,在项目实施的整个过程中获得土地权益。延迟收购土地能为开发商带来现金流收益,因为开发商可以推迟支付购买的土地款项,将其延迟至开发项目接近完成的时候支付。但是,这种做法存在完成风险。因此,必须确保期权协议是有效的,期权协议的开始和结束日期必须是明确且基于客观事件的发生,所有的先决条件都可得到满足并在开发商的控制范围内,以及任何附在项目开发协议的销售格式合同能够有效的转让土地。开发商应参照土地细分计划草图清楚说明或标明拟定购买或销售的土地。

第二,预先存在的场地条件(延迟和成本爆发的可能性:土地状况、污染、现存的基础设施、新基础设施、环境、原住民产权和遗产)

开发商通常会因土地状况而承担风险。如果土地受到污染,开发商需要对土地的污染程序进行适当的风险评估,并在可能的情况下控制风险。例如,通过制定开发商修复支出上限或通过划定开发商必须修复的土地面积范围(包括滤沥污染物的可能性)。

其他场地条件风险,包括移除未知的现有的基础设施、发现遗迹和遗产项目、以及发现地质风险。所有这些风险都造成开发项目的延迟,并对不同的羡慕造成不良结果。设置时间和成本上限也有助于减轻或控制这些风险。

在2019 年 5 月,新南威尔士州政府发布了用于大型建设项目和公私合作伙伴关系的“交互式招标指南”咨询草案(‘Interactive Tendering Guidelines’)。新南威尔士州政府表示,它希望在早期的采购过程中采用更具协作性的方法,以便获得完善开发项目的机会和支持者可以共享信息,从而达成指南中的“互动”。这一般包括:

  • 设计/技术规格;
  • 法律框架和国家建议的风险概况;和
  • 核心的商业问题。

目的是避免发生现场条件和项目规格意外状况,以便根据各方之间提供的共享和精炼的信息进行更好的风险分配和定价。

第三,政府土地所有者的补偿或付款规定(明确补偿、付款的义务和时间,从而降低现金流风险) 

项目开发协议通常包括开发商为政府土地所有者开展某些建设工程的所需承担的义务,之后开发商要求政府土地所有者支付这些工程款项。索赔工程款机制需要绝对明确,以便最大限度地降低无法提起工程款索赔诉讼的风险,并确保开发商按时收到付款,从而避免出现现金流不足的不良后果。目前,开发项目协议书否属于1999 年《建筑业支付安全法》(the Building and Construction Industry Security of Payment Act 1999 (NSW))涵盖的“建筑合同”并不清楚。因此,在准备项目开发协议是应注意到这一点。

第四,开发重要阶段、延迟和延期(确保充足的延期时间从而包括不符合规定或未能获得批准)

项目开发协议通常包括开发重要阶段和针对不同类型的项目延期完成的延期规定。延期规定应该设定得足够宽泛,延期规定应对不遵守项目开发协议和政府土地所有者作为或不作为有所规定。关于违反合同条款的延期规定发挥的作用并不大,因为不作为严格来说并不是违约,或者法院可能不认为不作为属于违约的一种。在一般情况下,开发商把因违约而提起诉讼的方法作为最后手段。

第五,治理和审批风险(简化审批、明确审批时间线)

项目开发协议的设计是让政府土地所有者为了维护公众的立刻而保持辖区土地的特征。但是,这有时会让开发项目协议的审批机制变得笨拙,从而导致开发项目的延迟。这一点特别体现在政府作为土地所有者审批开发项目的初步设计和随后的规划审批过程中。理想的项目开发协议草案应该是:

  • 包括明确的批准时间框架,同时包括延期规定以便由充足的时间获得批准;
  • 尽量减少重复的流程或批准程序;和
  • 对进一步提供信息的重复请求制定限制。

第六,终止项目的风险(如果可能,完全消除终止项目的风险)

通常会在开发项目协议谈判中,终止开发项目的违约规定通常会引起强烈争议。开发商不希望承担项目开发协议会被终止的风险,也不愿承担政府土地所有者介入项目、并在开发商启动项目后回购土地的风险。政府土地所有者希望避免“世界广场”(‘World Square’)的情况——在一段时间内,该土地只被开发了一半。在完全允许额的情况下,只有在有限的情形下才能终止和介入开发项目以及回购土地,并且只有在给予挽救机会之后才能采取这些措施。不应因为开发项目未达到重要阶段而采取这些措施,除非未进入开发重要阶段已经持续了很长一段时间。

第七,贡献、土地付款和印花税(签订项目开发协议前应仔细考虑这些问题)

通常,项目开发协议会包括除土地付款以外的付款类别,例如公共艺术贡献或基础设施贡献。在Commissioner of State Revenue v Lend Lease Real Estate Investments Limited一案中,最高法院认定,土地销售合同规定的付款和 项目开发协议规定的出资额都是土地转让的对价。在进行开发项目协议谈判 时,开发商应仔细考虑支付结构和印花税及其后果。

第八,公共利益义务(社会住房、艺术贡献、公共领域、由于决策延迟而导致开发项目延迟的可能性)

项目开发协议通常包括开发商的公共利益义务,例如社会住房义务、培训义务和公共艺术贡献。这些问题可能会变得非常消耗时间并且项目的延迟,特别是针对某些事项的决定(例如艺术)存在强烈的意见。因此,政府土地所有者就这些事项做出决定的义务应被明切规定。同时,还应作出延期规定,以便这些问题得不到及时解决。在评估项目时,开发商应考虑履行公共利益义务的成本。

第九,完工时间和租赁时间(管理缺口风险)

开发商在不同的文件中始终存在潜在的缺口风险:项目开发协议、建筑合同和租赁协议。很多时候,开发商通过项目开发协议将所有的义务都传递给建筑商,并且开发商可能对租户承担额外的义务。开发商需要管理这些缺口风险,例如,如果建筑物的实际延迟完工并且租户无法按时租赁,土地所有者可能会面临巨额的损失索赔。因此,开发协议的文件应该尽可能的调整建筑合同规定的完工时间和实际的租约开始时间的差距。

第十,土地细分、建筑管理声明 (Building Management Statement)、与其他官方机构和相邻土地所有者的接触(正确分配责任;留出足够的时间)

项目开发协议应明确定义拟出售的地块,并为初始土地细分、最终土地细分、边界调整、地役权的设立和其他所有权相关的事宜提供清晰的流程。这些问题可能最终会变的身份耗时。如果边界存在任何不确定性,开发商也可能将处于弱势地位。

在复杂的城市重建项目中,可能存在高水平的共享设施。各方方式一应留出足够的时间来协商建筑管理声明,特别是如果政府土地所有者将保留该地区的土地权益并且在项目完成后将成为建筑管理声明的成员。

项目开发协议还应明确阐明与任何毗邻的土地所有者或官方机构(例如悉尼火车或悉尼水务)之间的责任,这可能需要签订三方接触协议来规范这些义务的安排。

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