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自2020 年 7 月 1 日生效的新的建筑与开发认证人员立法
如果您从事建筑和建造行业，或者您正在进行建筑项目并需要聘请私人认证人员，您需要了解 2020 年 7 月 1 日开始的立法改变。
2018 年《建筑和开发认证人员法案》（the Building and Development Certifiers Act 2018 (NSW)）和2020 年《建筑和开发认证人员规定》（the Building and Development Certifiers Regulation 2020 (NSW)）对认证人员提供的服务进行监管。认证人员是从事认证工作的人员，例如，私人认证人员从事认证和签发开发许可的工作。本文将解释相关立法的变化，以及如果您需要聘请认证人员此次立法改变对您的产生何种影响。
注册要求
如果您是认证人员，那么《建筑和开发认证人员法案》要求您在客户服务部秘书处（the Secretary of the Department of Customer Service）进行注册。除非您已进行注册，否则您的行为将属于非法从事认证工作。除此以外，您所作出的可以进行认证工作或已注册的虚假陈述也属于违法行为。根据该法案，认证人员将面临各种处罚。例如，违反注册义务的法人团体将被处以最高110,000 澳币的罚款，其他人。（包括个人）将被处以最高33,000 澳币的罚款。
该《建筑和开发认证人员规定》规定了不同的注册类别（例如，消防安全认证员、建筑检查员和结构工程师），以及每个级别的认证人员可以进行的认证工作的范围。它还规定了获得和维持注册的条件，包括：
- 向秘书处提供证明，证明该认证人员已充分投保；
- 已完成认可的培训；
- 拥有注册所需的资格和经验；
- 拥有认证人员所需的知识和技能；和
- 完成持续专业发展 (Continuing Professional Development) 的要求。
这两部立法对认证人员提出了一系列的额外要求，包括在完成认证工作时需要随身携带注册证书，而这是因为官方人员可以随时要求他们出示证书。
秘书处有权认定某人不适合开展认证工作。这可能因为该人所获得的授权曾被取消或暂停（该授权范围十分广泛，包括根据 1989 年《房屋建筑法》（the Home Building Act 1989 (NSW)）获得的承包商执照））。
保险
该两部立法概述了注册认证人员的保险要求。《建筑和开发认证人员法案》使用了“充分投保”（‘adequately insured’）一词。这意味着注册认证人员可以通过投保，从而让保险公司对其认证工作期间可能产生的任何责任进行赔偿。
保险要求同意适用于 1979 年《环境规划和评估法案》 （the Environmental Planning and Assessment Act 1979 (NSW)） 或 2005 年《建筑专业人士法 》（the Building Professionals Act 2005 (NSW)）授权的认证人员。值得注意的是， 2005 年《建筑专业人士法 》正在被新的立法所取代。
保险义务包括：
- 认证人员拥有符合规定的专业赔偿保险单；和
- 专业赔偿保险单规定的索赔限额要求
目前还存在封顶索赔的例外，这些封顶索赔的专业赔偿政策开始于2020 年 7 月 1 日之前，其有效期为 12 个月或更短的时间。
秘书处可要求保险单的发行人发布某些信息，包括：
- 保险单安排；
- 保险背书；
- 提出的申请；
- 披露情况；
- 已完成的索赔；
- 法律程序； 和
- 已支付的索赔金额。
合同要求
这两部立法带来的核心改变是认证人员必须确保他们的合同包含某些信息和条款。 所有的认证工作必须根据双方之间订立的书面合同进行：
- 个人（即认证工作的需求人）和市政委员会； 或者
- 个人和注册认证人。
认证工作合同需要包含的关键条款包括：
| 要求 | 信息 |
| 合同信息 | 需要概述注册认罪人的姓名、注册号、营业地地址、电话号码和电子邮件地址。如果合同是个人与注册认证人员的雇主之间签订的，还必须包括雇主的详细信息。 合同还需要概述进行认证工作的人员的姓名和注册号。 |
| 董事信息 | 注册认证人员需要概述进行认证工作的公司董事的详细信息。 |
| 您的信息 | 需要提供聘请认证人员的人姓名、地址和联系方式。 |
| 保险 | 注册认证人员需要概述根据立法要求的投保的保险的详细信息，包括：认证人目前投保的每个保险公司的名称；确定保险合同编号；和保险合同生效的日期。 |
| 详情 | 注册认证人与需要概述认证工作的细节。例如，工作范围。 |
| 开发项目信息 | 如果认证工作是根据 1979 年《环境规划和评估法案》进行的，注册认证人员需要概述相关开发项目的细节。例如，当认证工作涉及颁发开发许可或居住证书时。 |
| 费用 | 合同必须概述认证工作应付的费用，以及这些费用的计算方式。 |
| 不可预见的突发事件 | 注册认证人员需要概述因不可预见的突发事件而需要支付的相关工作费用，合同还必须包括这些费用计算基础和计算方式。注册认证人员还需要概述与不可预见事件服务相关的要求，包括认证人员对不可预见事件处理的报价和开始认证工作之前所接受的报价。 |
| 合同日期 | 通常是最后一方合同当事人正确签署或执行合同的日期。 |
| 声明 | 必须聘请认证人的人需要作出声明，说明：自由选择聘请认证人员；已阅读合同；和了解每一方合同当事人的职责和义务。 |
| 附件 | 注册认证人还必须附上秘书处网站处获取的信息表。可在部长网站上获取的信息表。 |
| 付款条款 | 不同类型工作的付款条款，包括：对于涉及开发证书申请的工作，应在提交申请之前或提交申请时支付费用；对于主要认证人义务，应在认证人履行职能之前支付费用；和对于不可预见的意外情况，必须在认证工作完成后 21 天内开具发票。 |
认证人员还必须遵守《建筑和开发认证人员规定》附表 5 中的行为准则。因此，最好在起草合同的时候包含这方面的义务。
您从事修建住宅建筑工作吗？
如果您从事修建住宅建筑工作，您还需要注意《建筑和开发认证人员法案》，因为它修订了 1989 年《住宅建筑法案》（the Home Building Act 1989 (NSW)）。
如果您属于以下情况，您需要遵守该法案：
- 您是承包商许可证持有人，可以从事或各种住宅建筑工程或专业工程（例如，管道工程或电线工程）；
- 2015 年 3 月 1 日之后签订的建筑合同，该建筑工程价值（包括消费税）为 5,000 澳币或以上；
- 此类工程需要注册认证人员的服务；和
- 它不是与开发商签订的合同。
如果您属于上述情况，那么您：
- 必须向土地所有者提供有关注册认证人员的消费者信息；和
- 不得施加不当影响（或试图这样做）。
此外，从 2020 年 7 月 1 日起，您的合同必须包括以下内容：
- 如果任何工程需要注册认证人员的参与，您有义务通知土地所有人；
- 选择注册认证人员是土地所有人的责任；
- 您有义务不反对土地所人选择特定的注册认证人；和
- 2020 年 7 月 1 日修订的最新的消费者清单（超过20,000 澳币的住宅建筑合同需要包含此清单）。
如果您不遵守这些义务，您可能会面临处罚。
您有房地产方面的困惑或者需要法律咨询，请致电1300 487 888。
