注册的土地契约或土地限制——市政委员会如何规范土地使用

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注册的土地契约或土地限制——市政委员会如何规范土地使用

虽然市政委员会有权通过积极的公共土地契约(Public Positive Covenant)和土地使用限制(Restrictions)来规范土地的使用,但是市政委员会忘记行使这两种权利。

市政委员会有权通过设立积极的公共土地契约和土地使用限制,对自己的土地和第三方土地的使用进行限制。并且,市政委员会可以根据1919 年《土地转让法》(the Conveyancing Act 1919 (NSW))第 88D 和 88E 条规定强制执行该积极的公共土地契约和土地使用限制。

市政委员会对自己的土地设立这些契约和限制的原因是,为了限制从市政委员会处购买土地的买家将来对土地的使用。

本文将解释什么是土地契约和土地限制,以及介绍他们是如何设立和执行的。

什么构成公共积极契约和限制?

积极的公共土地契约要求土地所有者在进行土地修建时要考虑市政委员会的利益。

这些土地修建的项目包括:

  • 在土地上进行土地开发;
  • 在该土地或其附近的土地提供服务;或
  • 对土地上建筑物工程进行维护、维修或投保。

此类契约还可以对如何履行施工义务设立条件。

常见的积极的公共土地契约的例子,包括要求土地所有者维护土地景观,在开发土地时提供雨水蓄水设施或垃圾储存设施。

土地使用限制不同于积极的公共土地契约,它防止土地所有者在土地上采取某些行动。例如,土地不能作为商品销售处或用作商品样品间,以及土地的使用目的不能是医疗或医院目的。土地契约和土地限制总是为了市政委员会的利益,让一块土地承担相应的土地义务。它们不应与地役权(Easement)相混淆,地役权赋予受益的土地所有者或受益的市政委员会可以由于特定目的(例如道路通行权利或雨水排放渠道)从而使用他人财产的权利。但是,土地契约不能要求土地所有者转让土地的所有权。

土地开发

积极的公共土地契约可以针对以下的土地开发方式对土地所有者作出规定:

  • 土地的使用;
  • 土地的细分;
  • 建造建筑物;
  • 开展建筑工程;和
  • 拆除建筑物。

“虽然市政委员会有权通过积极的公共土地契约和土地使用限制来规范土地的使用,但是市政委员会忘记行使这两种权利。”

土地细分不包括市政委员会为公共道路的修建捐献土地、通过协议或强制程序征收土地或土地合并。然而,市政委员会可以使用积极的公共土地契约,要求土地所有者进行土地细分,从而让土地所有者自己为公共道路的修建捐献土地。

土地契约和土地使用限制如何设立?

在考虑根据《土地转让法》的哪些条款设立土地契约和土地使用限制时,土地所有权与这些土地契约和土地使用限制存在关联性。

市政委员会可以根据 《土地转让法》第 88D条,对市政委员会拥有的土地设立土地契约和土地限制。并且,市政委员会可以根据第 88E条,对不被市政委员会拥有的土地设立土地契约和土地限制。

根据第 88D 条设立

市政委员会可以通过命令的方式,对其拥有的土地设立土地契约或土地使用限制。一般来说,被选的的市政委员会通过决议的形式作出该命令,或由市政委员会授权的官员根据授权作出命令。

该命令必须附在批准表格上,并且一同提交至新南威尔士州土地注册服务处(NSW Land Registry Services)进行登记。值得注意的是,该命令只有注册之后才具备效力。

市政委员会必须在签订期权协议(Option Agreement)或土地销售合同(Contract for Sale)之前,进行土地契约或土地限制的注册,以便可以对期权持有人或买家强制执行土地契约或土地限制。

市政委员会可以对任何声称拥有土地权益的人强制执行注册的图契约或土地限制,就如同他们自己与市政委员会签订土地契约或土地限制一样。这意味着注册的土地所有人、抵押权人、承租人、享有地役权等权益的人必须遵守该土地契约。

根据第 88E 条设立

市政委员会也可以对不被其拥有的土地设立土地契约或土地限制。但是,市政委员会只有在获得土地所有者和拥有注册的土地权益的人的同意下才能这么做。除此以外,土地所有者和其他人还需同意受土地契约或土地限制的约束。

市政委员会实现这一结果最简单方法是,将同意土地契约或土地限制作为颁发开发许可的条件。

注册的土地权益持有人(例如地役权、抵押权和租赁权)不必都成为土地契约或土地限制的缔结方。只有当土地权益持有人的利益受到土地契约或土地限制的约束时,他们才需要成为这些契约和限制的缔结方。。

这些土地契约和土地限制只有在注册之后才具备效力。

根据第 88E 条执行

不同于第 88D 条所设立的土地契约和土地限制,市政委员会只能对第88E条设立的土地契约和土地限制的缔结当事人或索赔人,强制执行 该土地契约或土地限制。

这意味着土地所有人证明其从缔结土地契约的人那里获得该土地。因此,抵押权人和从抵押权人处购买该土地的买家可以在不受土地契约或土地限制的影响下行使出售权。

土地契约和土地限制的好处

土地契约和土地限制存在三种明显的好处。

  • 如果土地所有者未能遵守积极的公共土地契约,并且市政委员会已获得判决要求土地所有人向其支付一定金额,市政委员会可以向总注册官提交申请,在土地所有者的土地上注册与判决金额等值的押记(Charge):《土地转让法》第 88F条。
  • 如果市政委员会担心土地所有者已经或打算从事违反土地契约或土地限制的活动,市政委员会可以向最高法院申请限制令以制止该行为:《土地转让法》第 88H 条。
  • 如果土地所有人违反了积极的公共土地契约,市政委员会可以向最高法院申请将土地转让给市政委员会的命令:《土地转让法》第 88I 条。

例子

在许多情况下,申请人对根据第 88E 条设立的注册的土地契约和土地限制的同意条件提出挑战。

这些案件的上诉有时获得成功,因为市政委员会没有必要通过《土地转让法》来强化实行规划原则,这些原则可以使用别的法律文书强制执行。 MacDonald v Mosman Municipal Council和 Iris Diversified Property Pty Ltd v Randwick City Council这两个案件中采用了这种方法。

然而,最近在 Vlahos v Willoughby City Council一案中,法院认为需要强制执行要求维护和保护两株垂柳20年的土地契约的同意条件。法院之所以支持这一条件,是因为根据其他环境规划法律文书,存在树木确实可能在无需土地开发许可的情形下被移除。出于这个原因,先前的判例在本案中不适用。

对第 88E 条的思考

在对他人持有的土地设立土地契约和土地限制时,市政委员会应仔细考虑可行的土地环境规划法律文书。

如果仅凭这些法律文书,无需设立土地契约或土地限制就可保证得到结果,市政委员会不应对相关的土地设立第 88E 条土地契约或土地限制。

然而,如果在不设土地契约或土地限制的情况下,环境规划法律文书不仅没有提供保护,反而会对预期结果造成破坏,那么市政委员会可以要求接受土地契约或土地限制作为同意条件。

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