是否可以在地役权的土地进行修建吗?

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是否可以在地役权的土地进行修建吗?

对地役权的“实质性”或“重大”妨碍是关键考量因素

一般来说,地役权不会阻止您在在它上方或下方进行修建。例如,如果有一条通道经过您的土地,您可能可以在其下方放置一条下水道或在其上方放置一个建筑物。

但是,对于您是否真的可以地役权的土地上进行修建,通常取决于您拟定的修建方案是否会对他人的权利造成实质性妨碍。

如果您的土地上存在地役权怎么办?

地役权赋予某人出于特定的目的使用一部分他人土地的权利,即使他们不是该土地的所有者。地役权一般包括通行权或排水地役权。

假设地役权对您的土地造成负担,这是否意味着地役权禁止您在其下方或上方建造?

这个问题的答案是,通常不会。如果修建工程没有对地役权产生实质性妨碍,您可以在它的下方或上方进行修建。

除非您拟定的修建工程造成“实质性”或“重大”妨碍,否则受益于地役权的土地所有者无法对您提起诉讼,。

是否存在实质性妨碍取决于地役权的范围和其他特定情况。

地役权的解释

在大多数情况下,地役权条款是极其重要的,且只存在个别的例外情况。例如,您可以查看额外信息材料从而了解土地所有权登记册上登记的地役权的条款和表达,例如注册平面图上的测量术语和缩写。除此以外,您无法参照额外信息材料。

您拟定的修建工程是否会造成实质性妨碍?

特定的行为是否可能是实质性妨碍视不同的情形而定。

 Ex Parte Purcell一案主要涉及受益人是当地市政委员会的供水主管道的地役权。在本案中地役权负担地的土地所有人向法院申请声明说明他们有权在地役权的土地上修建6.5米的屋顶。而市政委员会辩称,如果管道出现紧急故障,这个屋顶将阻止特定的日立挖掘机的使用。

法院认为,由于机器的尺寸的问题,市政委员会使用日立挖掘机超出议会应有的地役权的权利。这意味着6.5米的高度对使用挖掘机器的妨碍无关紧要。因此,法院宣布该土地所有人有权在地役权土地的上方建造屋顶。

地役权可以被环境规划文书搁置

您同时还应该考虑环境规划文书是否搁置了对您的土地造成负担的地役权。但值得注意的是,该领域的法律尚不完善。

根据 1979 年《环境规划和评估法案》(the Environmental Planning and Assessment Act 1979 (NSW))第 28 条,环境规划文书可以在必要的批准或允许土地开发范围内搁置指特定的“监管文书”(regulatory instrument)。 “监管文书”包括地役权的“协议、土地契约或文书”。

环境规划和评估法案第 28 条

如果相关的环境规划文书包含根据《环境规划和评估法案》第 28 条制定的条款,那么您需要仔细考虑该条款的内容。通常而言,环境规划文书规定,“对土地开发施加限制”的监管文书不适用。

不同的案件关于地役权是否“对土地开发施加限制”的讨论存在争议。

在 Doe v Cogente一案中,法院认为,根据《环境规划和评估法案》第 28 条作出的规定搁置了通行权的使用,这使得批准的土地可以在负担地上进行修建土地开发。

然而,在 Cracknell and Lonergan Pty Limited v Council of the City of Sydney 一案中,法院认为相关的通行权继续生效。法院认为,文书证明了通行权并未对土地开发施加限制,因为该文书实际上赋予积极的所有权或使用权。法院还辩称,Doe v Cogente 的判决是错误的。

仔细检查地役权的范围

如果您拟定开发的土地是负担地,那么您需要检查地役权的范围以及您需要评估拟定的修建工程是否会对地役权的享有造成实质性妨碍。您还应该调查环境规划文书是否包含搁置地役权的规定。因此,在购买用于再开发的房产时,您应对这些事项进行尽职调查。

您有房地产方面的困惑或者需要法律咨询,请致电1300 487 888。

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