房地产买卖的一般流程

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房地产买卖的一般流程

以房屋买卖为例,土地所有权处理一般涉及到以下步骤:     

1. 成立合同

每个州和领土签订合同的方式有微妙但重要的差别。

在大多数司法管辖区,房地产经纪人通常进行交易和谈判,导致交易。然而,在新南威尔士州和 澳洲首都领地的律师/专业房产转让人往往是重要的参与。

因此,在新南威尔士州和澳大利亚首都法案中,在房地产经纪人宣布一处房产“已售出”,并签订具有约束力的法律协议之前,可能会有更多关于这笔交易的讨价还价。

卖方律师要起草合同并与买方进行合同交换。买卖合同是一种非常重要的法律文件。许多纠纷发生在买卖双方之间。因此,训练有素的专家应该编写文件。根据各种法律,合同必须包含特定的文件,证明和披露。当一个潜在的买家决定他们对一个物业感兴趣时,他们可能会提出购买要约。卖方可以接受此要约,或者,买方和卖方可以就价格和销售条件进行谈判。购买人可决定支付首期订金,以表明他们对物业的权益是真诚的。

2. 定金

保证金的金额可以有所不同,一般由卖方或代理商决定。这并不意味着存在具有约束力的合同,也不意味着财产被从市场上移除。付款只是为了向卖方表明买方对其出价是认真的。请注意,「持有保证金」一般不会退还。然而,在昆士兰州,除非计划外的销售,否则持有押金是不寻常的,而且这种押金不可退还是违法的。如果卖方后来接受报价,卖方和买方同意交换合同。在这一点上,购买者支付一个商定的存款金额。押金通常为购买价的10% ,由房地产代理人或律师/转让人持有。买方在与律师/物业转易机构检讨合约前,不应将合约交换。有意购买物业的人士相信该物业已缴付首期订金,但当他们准备交换合约时,发现另一位购买人已就该物业交换合约; 或卖方的律师/物业转易人接受两笔或以上的首期订金,然后告知有意购买该物业的人士该物业的价格已上升。然后让有意购买的买家竞价高于对方,就好像这是一场拍卖。 

3. 拍卖

当物业以拍卖方式出售时,买方必须在拍卖结束时出价最高才可购买该物业。

合同签字交换即生效,在销售协议生效的时候,买方通常要支付10% 的定金。对卖方来说,在拍卖前让律师/转让人检查销售合同是很重要的,以确保一切都井然有序。同样重要的是,一个潜在的买家已经安排了财务和所有必要的财产检查已经完成。在拍卖物业之前,卖方会提供一个通常不会向潜在买家披露的「底价」。底价是供应商愿意接受的最低价格。如果最高出价低于这个价格,物业将被“传入”。卖方随后会尝试与有兴趣的买家协商价格,或将物业重新推出市场。如果出价继续超过保留价,该房产将在拍卖会落幕时出售。成功购买者必须签署买卖合约,并立即缴付按金(通常为10%)。

4. 风险

在结算或完成销售之前,财产损坏的责任一直由卖方承担,但为了谨慎起见,买方应通过交换合同为财产投保。从结算时起,当财产所有权转让给买方时,买方负责赔偿损失。如果买方不确定卖方是否有现行的保险政策,他们可以选择在结算前为物业投保。如果购买地层所有权单位,购买者应从业主公司的保险人那里获得货币证明,以确保该财产得到充分的保险。请注意,许多放款人要求提供全面建筑保险到位的证据,并在保单上注明放款人是利害关系方,以此作为结清购买房地产贷款的条件。请注意,在昆士兰州和 ACT,当合同形成时,风险转移给买方。

5. 交换合同以及缴纳定金

在这个阶段,最终合同被交换。每一方(卖方和买方)将有一份最终合同的副本。该合同将包括大量信息,即:

  • 商定的价格;
  • 交收日期;
  • 夹杂物(如烤箱、洗碗机和卖方同意留下的任何其他动产等) ;
  • 分区限制;
  • 注意事项;
  • 地役权-例如公用事业计划;
  • 污水渠及排水渠图; 及
  • 任何特殊考虑(例如: 需经财务批准的购买)

合同交换后,买方必须支付定金。一般来说,订金是销售价格的10% 。然而,这可以而且将根据具体情况而有所不同。剩余的房款将在结算交房时支付。

6. 冷静期

在交换之后,如果买方通过私人协议购买,那么买方将享受一段冷静期。冷静并不适用于拍卖交易。如果适用冷却期,买方可以在冷却期结束前解除合同。购买者可以利用这段时间完成物业的最终检查(虫害和建筑) ,并完成他们的融资申请。

7. 所有权转让

买方的律师/转易人必须拟备转让文件,并由买方签署,以及缴付任何印花税。买方的律师/转让人须将转让书送交卖方的律师/转让人,由卖方签署。在昆士兰州,供应商必须在转让表格上签字,然后才能盖章。买方的律师/转易人必须安排在交收前为转让文件盖章,以便买方在交收后立即办理登记。这通常是买方融资提供人的一项要求,以便能够迅速登记转让和抵押。这意味着买方必须安排在结算前向其律师/转让人支付印花税款额,或安排在结算时支付印花税(例如从贷款收入中支付)。不可能延迟缴付转让印花税。

8. 结算及完工 (settlement)

在这一环节,买卖双方各自需要完成一系列的购货款的余额被支付,所有权转移给购买者。完成的时间(completion)可以通过双方协议来确定。完成“楼花”的时间跨度可能相当长。这是因为只有在开发/建筑施工完成并发布新标题之后,合同才能完成。如果合同有明确规定,时间就是合同的本质。这意味着任何一方未能在指定日期完成交易都是”违反基本条款”。如果违反了基本条款,另一方当事人可以终止合同,没收保证金(如果买方违约) ,并要求赔偿损失。例如: 一份房地产合同规定“在交换后42天内,最重要的时间”完成。如果买方在该日期或之前没有完成合同,卖方可以终止合同,没收押金,并要求赔偿损失。非实质性时间的合同常常包含一项条款,授权卖方向买方发出通知(通常为14天) ,规定实质性时间在14天期限结束时完成。例如: 房地产合同规定在交换后42天内完成,而不是本质时间。如买方在该日期或之前未完成,卖方可发出通知,要求买方在通知期结束前完成填写本质的工作。

买方的律师/转易人通常会在交易前进行一些额外的查询。这些检查是为了确定各种各样的因素,包括所有权是否有一般的缺陷,土地是否被污染,或者是否有建筑在物业上。如果这些结果中的任何一项在销售合同中没有披露,买方可以解除合同,要求损害赔偿,或要求降低销售价格。

如卖方有物业按揭,必须联络承按人,以提供付款数字,并出席交还按揭,通常是交还业权证书/业权契据。

在结算时,将作出“调整”。议会的费率已经支付了整整一年。买方必须支付一笔额外款项给卖方,作为买方将拥有该物业的年度的比例。通常的调整是市政税率,水费,阶层团体法人的贡献,土地税和租金,如果物业出租。

销售被称为结算或完成的当天,买方支付的余额购货款,加上或减去调整,卖方。在结算日,必须对所有权进行最后查询,以确保财产不受交易日和结算日之间可能记录的任何利息或限制的影响。通常,律师/转易人/承按人会面后交出业权文件,以换取付款。请注意,根据个人财产证券法2009年,如在出售物业时包括动产(即货物) ,必须查阅公私伙伴关系协定登记册,以确保买方在交收时获得动产的明确业权。

9. 新的所有权注册登记

土地注册的详细资料将被更改,以显示买方为业主。

买方或买方的承按人会向土地业权办事处登记转让文件。通常会有一个:

  • 解除任何现有按揭;
  • 撤回任何现有的警告/警告;
  • 将业权由卖方转让予买方;
  • 买方向新承按人提供按揭

土地业权办事处通知有关当局(例如地方议会、水务当局和估价总署)物业已有新业主。

如果没有进行结算如果没有在预定日期进行结算,视合同条款而定,如果买方未能在到期日结算,将按合同规定的利率(通常高于按揭利率)计算利息,从规定的结算日起至最终结算日止。除了支付利息,购买者可能会得到通知完成,使本质的时间。一旦到达本质日期,利息继续累积,但卖方可以解除合同,并保留先前支付的定金。

您有房地产方面的困惑或者需要法律咨询,请致电1300 487 888。

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