土地细分和土地细分证书

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土地细分和土地细分证书

土地细分

土地细分(Land Subdivision)是将一块地块划分为两个或两个以上的独立地块的过程,每个新的地块都有独立的所有权,使得每个地块彼此之间相互独立。 房地产开发商申请土地细分是很常见的行为,因为土地细分可以最大限度得增加房产的价值,土地细分允许房地产开发商向不同的买家出售不同的地块。

新南威尔士州存在三种主要的土地细分的类型,它们分别是:

  • Torrens title subdivision:注册的地块所有者拥有土地上方的空间和下方的土壤,以便土地所有者正常使用和享用土地及其土地上的建筑物。
  • Stratum subdivision:属于Torrens title subdivision中的一种,一块地被分成两个或两个以上的stratum地块(stratum lots),这些地块的高度和深度受到一定的限制。
  • Strata subdivision:土地被分为strata地块(strata lots),同时土地可能会划分出公共区域作为车道和住宅楼公用区。

《环境规划和评估法案》( the Environmental Planning & Assessment Act)是新南威尔士州土地细分的主要管辖法律。 该法案将土地细分定义为“将土地划分为两个或多个部分,且被划分的土地明显适合单独得占有、使用或处置”。 此外,该法案还规定,必须将土地细分计划或strata plan的细分计划提交至当地市政委员并获得批准。

土地细分证书

新南威尔士土地注册服务机构(NSW Land Registry Service)(以下简称‘土地注册服务机构’)负责管理新南威尔士州的土地注册工作。

完成土地细分的最后一个步骤是向土地注册服务机构注册土地细分计划。而在进入最后一个步骤前,注册人首先需要获得土地细分证书(Subdivision Certificate)。

根据1919年《土地转让法》(Conveyancing Act 1919)的第23部分的规定,在土地注册服务机构注册土地细分计划时,必须同时附有官方的土地细分证书。但这一规定存在例外,如果土地细分计划的提交人或注册人是国家或代表国家,则无需附有土地细分证书。

根据《环境规划和评估法案》,土地细分证书被定义为是“一个授权根据《土地转让法》第23部分进行土地细分注册的证书。当颁发土地细分证书时,此证书将被视为发展许可(Development consent)的一部分,它允许证书持有人细分土地。”

土地细分证书类似于居住证书(Occupation Certificate),因为只有在完成或将近完成土地开发的最后阶段才会颁发这两种证书。居住证书证明建筑可以被用来居住,而土地细分证书证明新地块可以被注册。

在土地开发的过程中,土地细分经常会包含工程建设(例如修建新的道路或排水设施)。土地开发的过程大致如下:

  • 从许可机构(通常是当地的市政委员会)处获得土地开发许可;
  • 从市政委员会或私人认证机构处获得土地细分工作证书(Subdivision Works Certificate);
  • 指定主要认证人(Principal Certifier)(通常是当地的市政委员会);
  • 根据开发许可修建工程;
  • 从主要认证人(通常是当地的市政委员会)处获得土地细分证书;
  • 向土地注册服务机构注册土地细分计划。

土地开发许可通常明确规定上述每个开发阶段必须遵守满足的批准条件。未来获得土地细分证书,主要认证人/当地市政委员会会要求土地开发商从公共服务设施机构(Utilities)处获得符合规定证明(Compliance Certificate)以及获得土地开发的工程建设遵循相关标准的证明。认证人通常会在施工阶段进行定期检查。

获得土地细分证书的过程一般包括,土地开发商提交“linen plan”(由土地勘测员准备的正式的土地细分计划)和市政委员会在计划相关的地方签字。

目前,绝大多数的土地细分证明由当地市政委员会颁发。《环境规划和评估法案》确实规定环境规划文件(SEPP或LEP)授权的私人认证机构可以颁发土地细分证书。目前,确实存在一些根据2008年《州环境规划政策(豁免和合规土地开发规范)》颁发的土地细分证书的特例。例如,对现有的建筑物进行有限的strata式的土地细分, 以及对现有的合规土地开发的建筑物进行Torrens title式的土地细分。这些例子中,只有在批准了合规土地开发证书(Complying Development Certificate)而非土地开发许可,才会颁发土地细分证书。

由此可见,私人认证机构的土地细分工作仅仅延伸至建筑物的土地细分。在最初提出了私人认证制度,许多当地人都反对这一制度。但土地细分后,当地的市政委员会将获得土地细分后的某些资产的所有权(道路和雨水排水设施)。要求任命市政委员会作为主要认证人的要求,使得市政委员会在拿到资产所有权和决定长期维护资产前获得检查这些资产的机会。

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