土地开发申请

土地开发申请

申请表

土地开发申请表(Development Application Forms)可从拟定申请开发土地的市政委员会处获得。不同的市政委员会提供的申请表格有所不同,并且对提供土地开发相关信息和文件的申请支持文件作出不同的要求。因此,申请人需要仔细申请表中所要求提供的信息和文件。

邀请市政委员会进行预提交会议

在提交土地开发申请之前,申请人可以采取谨慎的做法,邀请相关的市政委员会的规划师参加会议并与其讨论您定的土地开发申请。这次会议可以讨论和解决规划师预估的市政委员会可能在批准过程中提出的问题。同时,这次会议可以确保申请的附件文件是充分正确的。这类附件文件可能是环境影响声明(Statements of Environmental Effects),而在申请指定土地开发项目时,该文件可能是另一种环境影响声明(Environmental Impact Statements)。

除此以外,提交申请前咨询相关人士十分重要,因为在提交申请时,申请人需要同时交纳申请费,申请费的数额由开发项目价值决定,而这笔申请费通常价格不菲。

提交申请后的程序

规划师报告

提交开发申请后,市政委员会规划师将对申请进行评估,并准备一份报告从而加快市政委员会对开发申请的审议。开发申请可授权市政委员会规划官员作出批准,也可由规划委员会或市政委员会全体成员作出批准。

当授权市政委员会规划官员作出批准时,申请人有机会与该官员协商,并且申请人可以按照该官员的提议更改申请从而获得土地开发许可。

如果申请由规划委员会或市政委员会全体成员作出批准,申请人通常有权出席批准会议并提交与申请有关的文件。一般来说,最好由设计师、建筑师、规划顾问或相关专业人士提交这些意见书,因为规划委员会或市政委员会一般指提供几分钟的提交意见的时间。如果申请人有机会发表意见,反对者通常也会有同样的机会发表意见。

在作出开发申请决定之前,市政委员会会向其认为可能受到开发申请的人提供开发申请概要,并给予机会提交意见。市政委员会考虑这些意见,并根据这些意见作出决定以及制定市政委员会同意书的条件。

决定

市政委员会会通过给予开发同意书或拒绝申请决定书的书面形式告知申请人申请结果。

其他作出决定的机构的要求可能有所不同

值得注意的是,当市政委员会是作出相关决定机构时,通常适用上述的流程和程序,但不同的市政委员会所规定的流程和程序可能有所差异。但是,如果作出决定的机构不是当地的市政委员会,那么申请的流程和程序可能大不相同。

获得开发同意书后会发生什么?

无需进一步采取行动

如果开发申请是为了改变土地的使用方式,且申请人对满意同意书的条件,那么申请人无需进一步采取行动。申请人只需将同意书保存在安全的地方,并遵守同意条件。

如果申请人不遵守开发同意书的条件,市政委员会可自行决定提起第 4 类土地和环境法庭诉讼,向法院寻求禁令救济。诉讼费用通常昂贵,而并且诉讼费用一般由败诉方承担。

同意书的条件存在不适当的地方

如果有必要更改市政委员会设立的同意书的条件,申请可能需要再次提交申请。在这种情况下,申请需要向市政委员会获取相关表格,再次申请的程序类似于原始的开发申请程序。

除此以外,如果申请不满意市政委员会设立的实质性条件(不同于影响相对较小的条件),申请人可以根据 《环境规划和评估法案》 (the Environmental Planning and Assessment Act 1979(NSW))第 97 条,向土地和环境法院提出上诉。申请人必须在市政委员会决定通知之日起12个月内向向土地和环境法院提出上诉。

但是,如果申请人仅希望更正小错误、错误描述或计算错误,申请人可以根据《环境规划和评估法案》第 96 条向市政委员会提出申请,要求市政委员会修改开发同意书,但申请的前提是修改后的同意书的开发项目与最初申请的开发项目基本相同。

修改申请可能需要遵守通知或其他形式的要求,但如果申请修改的标的实质性更改开发申请,那么申请人不可以提出修改申请。

当作出开发批准决定的机构并不是当地市政委员会,上述的申请修改同意书或对实质条件提出上诉的程序同样适用于其他作出开发批准决定的机构。

需要采取进一步行动

当涉及开发项目建筑工程,申请人必须在建筑工程开始之前获得建筑证书(Construction Certificate)。获得建筑证书是一个单独的申请,即使有一些市政委员会允许申请人同时提交建筑证书申请和开发申请。除非所涉及的建筑工程十分简单明了,否则同时提交两项申请的做法是不明智的。

同时,申请人还需要根据澳大利亚建筑规范条例(the Building Code of Australia)获得分类证书(Certificate of Classification)说明建筑物的类别。澳大利亚建筑规范条例规范了建筑设计和施工,建筑工程的修建必须遵守此规范条例。

大多数同意条件都包含要求遵守澳大利亚建筑规范条例的条款,但即使同意条件中并未包含此条款,申请人仍然需要遵守该规范条例。因此,雇佣具有丰富专业知识和保险的建筑商非常重要。

施工证书也可以从私人认证人员处获得。在某些时候,这种建筑证书的获取方式更快,但通常也更昂贵。

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