土地买卖冷静期

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土地买卖冷静期

如果您想在新南威尔士州购买不动产,您需要签署土地销售合同。土地销售合同中既包括不动产购买所有的相关条款和条件,还包括有关特定不动产的详细信息。

什么是交换合同?

在买卖双方交换合同和支付订金(通常为不动产售价的10%)后,不动产将被认为已被卖家销售。当买卖双方签署一式两份的合同以及签订日期,合同则被视为已经交换。卖家保留买家签字版本的合同,买家则保留卖家签字版本的合同,所以此过程称之为“交换”(Exchange)。一旦买卖双方进行了合同交换,双方的合同关系被认为即刻生效。但是,截止此刻,该合同对买卖双方不具备约束力,买卖双方可以改变主意不购买或销售不动产。

什么是买卖冷静期及其功能?

根据新南威尔士州的土地转让的立法,每位住宅不动产购买者有权获得5个工作日的买卖冷静期。根据1919年《土地转让法》(the Conveyancing Act 1919)第66Q条,住宅不动产被定义为:

  1. 坐落的(或正在建设的)土地上存在不超过两个居住房屋,且不存在其他建筑物;或
  2. 一个正在修建的被法律允许的居住房屋的空地;或
  3. 2015年《Strata计划开发法案》(the Strata Schemes Development Act 2015)规定下的一个或多个地块(包括预期划分的一个或多个地块),无论是修建完成还是正在修建的房屋,这些地块上(包括用作或设计作为居住辅助用地的区域)只能存在不超过一个居住房屋。

但值得注意的是,在大多数情况下,卖家会在交换合同时,坚持要求获得第66W条证书(section 66W certificate)。这意味着买家放弃了买卖冷静期的权利,买家将无法退出合同,且买家支付的10%的订金将会被卖家没收。

更值得注意的是,如果卖家在拍卖会上或在拍会买举行的同一天购买房产,那么买家将无法获得买卖冷静期的权利。

买家还可以通过签订书面协议的形式缩短或延长买卖冷静期。如果您希望延长买卖冷静期,您必须要以书面的形式向卖家提出要求,并且确保您在交换合同后的第五个工作日的下午5点之前收到卖家书面形式的回复。如果您在有收到卖家书面形式的同意延期的回复,那么在第五个工作日的下午5点时,买卖冷静期将被视为已失效,您将受到买卖合同条款的约束。

如果买家不想继续购买不动产,那么买家需要在买卖冷静期期限内根据法律要求向卖家提供书面通知告知其决定。虽然买家需要向卖家支付0.25%的不动产购买价格,但是买家可以拿回合同交换时已支付的10%的订金。

买家为何坚持把买卖冷静期作为要约要求?

一旦买方律师或持牌土地转让员审查合同和作出必要的合同修改后,买家拥有买卖冷静期的权利存在以下好处:

  1. 在合同交换之后,该不动产将脱离市场销售。当另一个潜在买家意图用更高的金额购买该不动产时,卖家无法接受该买家的要约。
  2. 买卖冷静期确保买家仅需购买价格的0.25%的金额就可以确保不动产不被售卖至他人。
  3. 5个工作日的期限使买家可以详细考虑病虫害报告、建筑报告、strata报告,不用担心其他买家抢先购买该不动产。当买家发现未披露不动产的问题时,买家只需要支付购买价格的0.25%的金额即可退出合同。
  4. 买家可以获得额外的时间筹措资金,这期间无需与其他买家竞争购买该不动产。只要买家在合同交换前获得有条件批准,那么银行或其他抵押权人将在此期间会批准无条件贷款的审批。
  5. 如果银行没有在此期间批准无条件贷款的审批,那么通常卖家会允许延长买卖冷静期,给予买家时间去与银行沟通。但这值得注意的是,卖家可以拒绝延长买卖冷静期的要求,这意味着买家将被迫作出是否在没有获得银行批准的情况下购买不动产的决定。

为什么卖家坚持要求获得第66W条证书?

虽然买爱冷静期有利于买家,但在实践中它可能有利于卖家。当不动产的买卖处于卖方市场时,卖家可以要求买家放弃买卖冷静期的权利。这意味着买卖双方最终都必须履行买卖合同。而这被认为是谈判权利的失衡,这会强迫买家在没有做适当的尽职调查的情况下或匆忙决定购买不动产。最终这使得买家最后决定放弃买卖冷静期或错过购买心仪的不动产。尽管如此,卖家完全有权要求获得第66W条证书,而这是买卖双方在合同交换后受合同约束的唯一方式。

在很多情况下,交换合同可以确定售卖的不动产。买家同意放弃买卖冷静期可以让买家的要约更吸引卖家的注意力,因为买家同意在合同交换时自愿受到买卖合同条款的约束。当然,买家应该在获得必要的建筑报告、病虫害报告、strata报告和获得银行的贷款审批后,才作出放弃买卖冷静期的决定。

在任何情况下,买家最好在获得抵押权人的贷款预批准文件之后,再开始视察不动产的情况。一旦买家找到心仪的不动产,买家就可以让其律师或持牌土地转让员与卖家协商合同条款和准备后续交换合同。

您有房地产方面的困惑或者需要法律咨询,请致电1300 487 888。

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