卖家的披露义务

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卖家的披露义务

住宅土地销售合同(Contract for Sale of residential property)是由新南威尔士州律师协会和新南威尔士房地产协会一同制定和使用的格式合同。

在出售住宅土地时,新南威尔士州现行的土地转让法规定让卖家承担大部分的责任。卖家需要承担的第一个责任是披露责任。简而言之,卖家必须向买家披露某些关于所销售土地的规定信息。同时,卖家需要在住宅土地买卖合同附带某些规定的文件。从实物角度来看,除了法律规定的披露信息,卖家需要进一步向买家承担披露义务,尽可能提供详尽的所销售土地的信息。从长远来看,这将有助于该土地的出售、合同交换,以及最终的土地成交。

强制披露的文件

新南威尔士州的法律法规规定在销售土地时,卖家需要向买家承担披露义务,将披露的文件附入土地销售合同中。所需披露的文件包括:

  • 《环境规划和评估法案》( the Environmental Planning & Assessment Act)第149条规定的土地使用分区证书;
  • 排水图表;
  • 总登记官办公室出具的所有必要文件,包括土地规划副本、土地注册文件副本、产生地役权或承担土地义务土地契约的合同或交易副本。
  • 如果出售的不动产是分层所有权(Strata Title),除了需要提交上述文件,还需要提供分层规划的副本。
  • 如果如果出售的不动产是国有土地(Crown Land),需要提交土地使用期证明(Tenure Card)。

如果上述这些文件并未附加到土地销售合同,那么买方可以自合同交换之日起14日内撤销合同,而且撤销合同时可以要求收回订金。

新增强制披露事项

2017年《土地转让(土地销售)规定》(the Conveyancing (Sale of Land) Regulation 2017)自2017年9月1日起正式实施,取代了之前实施的2010年《土地转让(土地销售)规定》。2017年《土地转让(土地销售)规定》新增了两项要求卖家强制披露的事项。

石棉警告

土地销售合同现在需要包含松散填充石棉(loose fill asbestos)的相关警告。此警告用于建议买家应该:

  • 考虑购买的房产是否包含松散填充石棉保温兼顾;如果包含松散填充石棉,那么
  • 在公平交易部门(Department of Fair Trading)的注册登记处进行调查;和
  • 向当地市政委员会查询相关记录,了解房产是否使用松散填充石棉作为保温层。

石棉警告对于1980年以前建筑的房产十分重要。在1968年至1979年期间,一家名为“Mr Fluffy”的公司在新南威尔士州和首都领地提供松散填充石棉作为住宅隔热材料。这种材料被喷入屋顶凹处作为天花板个人层。

由于这种材料带来显著的健康风险,新南威尔士州政府在2015年设立特别行动小组对住宅房屋进行免费的石棉检测,并且对受石棉影响的住宅进行登记。除此以外,自2016年6月20日起,市政委员会需要在规划证书(Planning certificate)上列明房产是否列在石棉登记上,从而提醒潜在买家。

但是,由于存在买家可能不慎购买未经石棉检测的房产的担忧,为了解决此问题,卖家在土地销售合同中必须附上石棉警告。

额外的下水道服务图

自2009年起,下水道图表变得不那么可靠。下水道图不再包含所有的官方下水道信息,例如房屋的下水道布局。

因此,卖家需要提供可以清晰显示下水道线路位置的下水道图表,该图表需要清晰显示连接到官方下水道上游和下游的下水道连接点。这不仅提供了相关信息给买家,同时防止卖家不慎违反法定担保义务。

强制披露的建筑事项

调查和建筑证书

新南威尔士州的法律法规还规定了卖方应提供担保(Warranty),卖方需保证在合同签订之日起,除了合同披露的建筑事项以外,所销售土地上的建筑物都经过市政委员会批准建成,不存在相关的建筑物争议事项。如果出现建筑物争议事项,卖家需要提供相关的建筑证书(Building Certificate)。如果买家发现合同未披露的建筑争议事项,或发现卖家未提供建筑证书,那么买家可以撤销合同并收回订金。

导致出现建筑争议的事项包括未经批准修修建建筑物(例如绿廊和游泳池)和建筑物改建(例如车库改建成客厅)。基于此,我们强烈建议您在土地销售合同附上一下文件:

  1. 最新的调查证书(Survey Certificate);
  2. 市政委员会出具的最新的建筑证书(Building Certificate);和
  3. 所有有关市政委员会批准或不批准的建筑物改良的信息
  4. 有关理事会批准或不批准的财产改进的任何信息。

土地销售合同取决于建筑证书

当您未获得调查证书和建筑证书且未将这些证书附入土地销售合同中时,买家经常需要自己申请一份调查证书和建筑证书,以便买家保护自身的和其抵押权人的权益。因此,有时候买家的律师会要求土地销售合同的签订取决于建筑证书的颁发。这意味着,买家将自己付钱申请建筑证书,但如果这些市政委员会不出具建筑证书,买家有权撤销合同,并且全额收回所付订金。如果买家要求土地销售合同的签订取决于是否建筑证书的颁发,并且您没有意向购买另一处房产,那吗在这种情况下,我们建议您接受对方的要求。

批准/未经批准的建筑物改良

我们还会为您提供一份调查问卷,询问土地上是否存在建筑物改良及其改良情况。如果所销售土地上存在未经市政委员会批准的建筑物改良,我们将敦促您尽早向市政委员会申请批准该建筑物改良。如果您不打算向市政委员会申请建筑物改良批准,您需要告知我们相关建筑物改良的情况,以便在土地销售合同中披露该情况。如果您在这一方面存在任何问题和疑虑,您可以联系我们。

总结

总而言之,我们强烈建议您获得建筑证书,并且将证书附入土地销售合同中。如果您不提供建筑证书或出现需要升级或拆除某些建筑物的事项,这会使买家可以撤销合同。并且在某些情况下,买家可以要求您承担升级或拆除建筑物的成本。甚至于您可能严重违反了土地销售合同的担保义务,买家可以采取行动要求获得赔偿。

您有房地产方面的困惑或者需要法律咨询,请致电1300 487 888。

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