分契式物业计划可以阻止Airbnb出租吗?

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分契式物业计划可以阻止Airbnb出租吗?

随着 Airbnb 度假出租屋的流行和澳大利亚分契式物业的稳步增长,这两者之间的关系日趋紧张——尤其是因为许多的 Airbnb 度假出租屋属于是分契式物业公寓。使这种关系更加紧张的是,由于每个州和领地都有各自的分契式物业法律,澳大利亚缺乏统一的法律管理Airbnb出租和分契式物业物业之间存在的问题。除此以外,Airbnb 还受到各种当地市政委员会制定的法规和分区要求的约束。那么,分契式物业的居民可以将他们的公寓转租给Airbnb吗?

核心案件:Watergate v Balcombe

在2016 年 7 月,维多利亚州最高法院在 Owners Corporation PS 501391P v Balcombe 一案中,考虑了是否允许将短期假期租借(即少于 30 天的租赁协议)的房屋作为Airbnb出租。

背景

该案源于Watergate的业主法团与Paul Salter和Belinda Balcombe之间的纠纷。

Salter 和 Balcombe 在 Watergate 公寓楼中拥有几套公寓,这些公寓经常以“Docklands Executive Apartments”的名义在 Airbnb 上出租用作短期度假。

Watergate因为这些出租遭遇了一些困境,有一些人戏称Watergate为“Partygate”,并且公寓内的固定居民经常抱怨Balcombe公寓内的短期居住者的行为。

因此,Watergate将Balcombe起诉至维多利亚民事和行政法庭 (the Victorian Civil and Administrative Tribunal (‘VCAT’)),并声称其分契式物业法律规定的第 34 条不允许短期假期出租。Balcombe辩称,Watergate业主法团无权在维多利亚州分契式物业立法下采用分契式物业规定的第 34 条规定。 VCAT 认为Watergate执行适用分契式物业规定的第 34 条规定。

Watergate向维多利亚州最高法院提出上诉,Riordan 法官维持了 VCAT 的决定,即业主法团无权禁止短期假期出租。

值得注意的是,Watergate v Balcombe 案仅适用于维多利亚州,其他各州和领地对此的规定各不相同。例如,在 2016 年 11 月 30 日修订2015 年《分契式物业管理法》(the Strata Management Act 2015 (NSW))后,新南威尔士州对短期假期出租的管理处于一种不稳定的状态。

分契式物业计划/业主法团的问题

Airbnb 确实对澳大利亚经济产生了积极影响,它不仅促进了旅游业的发展,还为房东提供了额外的收入来源。但是,如果短期假期出租没有得到充分监管,Airbnb 可能会对分契式物业计划的固定居民造成潜在负面影响。包括“业主法团网络”(‘the Owners Corporation Network’)和“我们住在这里”(‘We Live Here’)在内的居民倡导团体说明了短期假期出租导致的下述的几个问题。

共同财产的额外磨损

人流量和短期客人营业率的增加正在对公寓建筑物造成额外的磨损。这包括短期留宿在公寓所产生的额外的洗衣和清洁需求,最终这会缩短建筑设施(例如电梯、游泳池、停车场、健身房和公寓小径)的使用寿命。

消防安全问题

旅游建筑的消防安全要求与住宅建筑相比可能大不相同。在 Airbnb 上出租住宅类建筑可能会违反国家建筑法规(the National Construction Code),因为旅游类建筑属于不同的建筑类别。

保险

除此以外,Airbnb还存在与保险有关的问题,特别是建筑物的公共责任保险是否涵盖 Airbnb的 客人。这个问题将取决于以下几点:

  • 业主法团所持有的保单条款;
  • 建筑物的分契式物业规定以及其是否允许短期租户的存在;和
  • 通过 Airbnb 和 Stayz 等网站提供短期公寓租赁是否符合当地市政委员会的开发批准或其他市政委员会对土地的分区要求。例如,混合商业/住宅区可能允许 Airbnb 出租,但由同一市政委员会控制的单独住宅区可能不允许出租。

如果业主法团投保的保险公司不承保或拒绝赔偿,拒绝的原因是把财产用作短期出租的使用方式违反保险政策。那么,分契式物业的所有业主将需要承担赔偿责任,而这里的责任是共同责任(joint liability)和按份责任(several liability)。

虽然下述例子严格来说并不是业主法团保险的例子,Domain 最近发表了一篇关于 Susan Morgan 的文章,Morgan女士将自己的财产出租给长期租户,但这位长期租户在Morgan女士不知情或不同意的情况下,将公寓通过Airbnb转租给第三人,转租的租金翻了三倍并以此盈利。而这导致Morgan女士的保险单无效。

Choice 还在 2015 年底发出警告,表明典型的房东保险并不涵盖 Airbnb。业主法团应注意这一警告,并确保其保险单涵盖短期出租和未经授权的 Airbnb 租户。如果不注意此警告,业主法团和分契式物业经理可能会因未能采取应有注意而被不满的公寓居民起诉。

Strata Schemes能阻止Airbnb吗?

Watergate v Balcombe一案的判决表明,分契式物业计划的业主法团有时不能阻止短期假期出租。然而,但是有证据表明,分契式物业计划正决定对这些事项进行管理,他们选择采用以下策略:

  • 安装无法复制的进出密钥/刷卡的安全系统(或指纹系统/生物识别系统);和
  • 安装安全系统,只允许固定租户进入停车场、游泳池和健身房等公共区域。

Strata和Airbnb能和平共处吗?

分契式物业和Airbnb 的关系还处于初期阶段。 同时,已经有包括Watergate v Balcombe在内的几项判决,试图确定法律在这个问题上的立场。其中一个解决的方法可能是业主法团制定的特定规定,允许和规范 Airbnb的出租(受当地市政委员会的法律约束)。例如,对短期出租的公寓业主额外征收物业费,从而涵盖分契式物业共同财产设施的额外磨损费用和保险费用,以及对短期假期出租业主提出其他的保险要求。

随着法律的发展,我们将随时为您提供最新的关于分契式物业的信息,从而缓解共享经济和分契式物业计划之间的矛盾关系。

您有房地产方面的困惑或者需要法律咨询,请致电1300 487 888。

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