何时在分契式物业的公共区域时需要寻求同意

WB Legal > 房地产法 > 分契式所有权("Strata") > 何时在分契式物业的公共区域时需要寻求同意

何时在分契式物业的公共区域时需要寻求同意

当业主法团在分契式物业计划(即分契式物业共同财产)所拥有的财产开始损坏或需要更换时,会发生什么?这些财产需要升级还是更换?许多业主法团都面临这种情况。特别是当财产损坏且无法再修复时,这可能会出现问题。

实地供电财产就是一个很好的例子,例如电视天线的数字接收器。技术的进步会很快淘汰这些财产,因此对这些财产进行升级是十分必要的。然而,业主法团的麻烦来自于维修或升级存在不同的规则。更换或修复财产是业主法团所需承担的维修和维护责任。更换财产通常可以立即进行。然而,升级财产需要业主投票来改变共同财产。

许多分契式物业计划都挣扎于这两种区分,但这个区分并不是一个困难的法律障碍。本文将说明升级分契式物业共同财产的相关规则。

更换或修复分契式物业共同财产的规则

根据2015 年《分契式物业计划管理法》(the Strata Schemes Management Act 2015)第 106 条,业主法团需要承担严格的维修和维护分契式物业共有财产的责任。这意味着业主法团不能逃避承担修理年久失修财产的责任,除非业主法团通过特别决议,决定业主法团不适合修理、更新或更换该财产。这是一项由法院作出十分严格解释的法律义务。

此条规则适用于损坏的财产和有缺陷的财产的更换和更新,但这条规则不适用于升级的财产或设备。用上述的的数字接收器为例,如果接收器可以用等效的型号替换(假设数字接收器无法被修复),那么更换等效的型号的数字接收器将落入业主法团修复共同财产的责任范围。因此,业主法团可以聘请技术人员安装替代品,因为业主法团已获法律授权从而维修该财产。

然而,业主法团可能会更换数字接收器的信号发出参数,例如通过维修信号发出参数从而设置限制。在这种情况下,巨大的重置成本将需要业法团举行业主大会从而获得许可。但是,所获的许可是关于更换需要花费的资金,而不是更换本身。

升级分契式物业共同财产的规则

若要升级分契式物业的财产,业主法团必须获得构成分契式物业计划业主的同意。业主法团必须在业主大会上通过一项特别决议来获得业主的同意从而升级财产。这是因为分契式物业的法律规定如果业主发团想在共同财产上的增加、改动现有财产或添加新结构,那么这需要获得业主同意

这是项规定是有道理的,因为该财产属于共同财产,它由公共资金支付。但是,这确实会引起一些混淆,尤其是以数字接收器作为例子时。决定新的数字接收器是替换品还是升级品取决于技术人员的建议。

例如,如果数字接收器属于较新的型号并且它明确具有新功能,那么它可能属于升级财产,业主法团需要通过特殊决议的批准才能进行安装。但是,如果这次升级需要花费数千澳币,那么一些业主可能不同意花巨额安装。

获得业主同意的重要性

如果业主法团坚持在没有获得特殊决议批准的情况下花钱升级财产,不满意的业主可以向新南威尔士州民事和行政法庭(the NSW Civil and Administrative Tribunal)申请撤销该决定。业主法团随后需要举行业主大会从而获得决议批准。然而,如果业主随后投票否决该决议,这可能会导致更高的花销和更大的异议。

获得业主们的投票是避免这种情况出现的的一个相对简单的做法。当然,如果升级财产属于紧急情况,您需要运用常识决定是否进行紧急升级。

决定正确流程的实用指南

要确定某些财产是属于更换还是升级,您可以通过提出以下问题来作出决定。

指示是否需要特别决议
这个新财产原来的财产有区别吗?它可以实现更多的功能、覆盖更多区域还是包含其他不同的增强功能?可能需要通过特殊决议,因为额外的功能使之成为升级财产。
这是属于紧急情况吗?财产仅仅需要维修吗?紧急更换通常不需要通过特别决议。
除了外观与原件有所不同以外,这是否属于更换或维修相同的财产?这属于替代品,因此不需要通过特别决议。

总而言之,业主法团必须寻求业主的批准才能将资金用于升级共同财产,但如果仅是维修或更换财产,则无需业主批准。了解分契式物业的法律将帮助您和您的分契式物业社区在不确定是否属于维修还是升级时获得正确的业主批准。 做到这一点将避免将来出现复杂的情况,以及确保您的社区支持您升级财产的决定。

您有房地产方面的困惑或者需要法律咨询,请致电1300 487 888。

Leave a Reply

Your email address will not be published.

Translate »