住宅租赁中租户的权利

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考虑到现实中房东和租客处于不平等的地位,新南威尔士州出台了《2010 年住宅租赁法》和《2010 年住宅租赁条例》,通过授予租客某些租赁权利来弥补这些不平等。该法案和条例为租户提供消费者保护,以确保房东不会利用其优势地位对侵犯租户权利,并在房东违反某些义务时提供补救措施。该法案和条例的主要特点是:

  • 提供了租赁协议的标准合同模板,其中概述了租户和房东的义务。
  • 规定了如果房东想要涨租,必须要遵守相应程序。如果租户或房东希望终止合同,也必须遵循某些程序。
  • 新南威尔士州民事和行政法庭(NCAT)有权协助解决租赁纠纷,包括房屋维修纠纷,拖欠租金纠纷,终止合同纠纷和或租房押金纠纷。

租赁协议

如果租户与房东达成租赁协议,即房东允许租户在一定期限内对其某处房产享有完全居住权、租户承诺会按照协议交租金,那么该协议将受《2010 年住宅租赁法》和《2010 年住宅租赁条例》的约束。此外,该条例提供了租赁协议的标准合同模板,要求所有住宅协议都采用此标准形式。即使房东试图自己起草一份租赁协议来避开合同模板的要求,只要该协议在实质上是一份住宅协议,那么该协议就会受到该法案和条例的保护。但需要注意的是,法案明确排除了对某些协议的管辖,例如汽车旅馆,疗养院等。租赁协议可以是口头形式的,但立法规定了租户有权要求获得一份书面签署的租赁协议。

《2010 年住宅租赁法》第 19(2) 条禁止在住宅租赁协议中包含以下条款:

  • 租客必须在租期结束时对地毯进行专业清洁,或支付清洁费用;
  • 租户购买指定的或任何形式的保险,以免除房东、房东代理人或任何代表房东行事的人的任何作为或不作为的责任;
  • 如果租户违反租赁协议,租户有责任支付协议项下的剩余应付租金的全部或部分金额、涨租后的金额、罚款或违约金;
  • 如果租户未来没有违反协议,房东可能会降租,或者租户可能会得到房租回扣或者其他福利。

此外,《2010 年住宅租赁条例》指明:“住宅租赁协议不得包含这样的条款,即租户必须使用指定人员或企业的服务来履行租户在协议项下的任何义务。”

房屋状况报告

房东和中介必须在签署住宅租赁协议之前向租户提供一份房屋状况报告,从而向租户表明房东或中介已经在租赁前记录了房屋的维护现状和毁损情况。随后,租户应自行进行房屋检查,将自己观察到的房屋现状做成报告,并将报告的副本提交给房东或中介,同时自己保留一份副本。此外,在搬入之前,拍摄房屋状况的照片留下证据会很有帮助。房屋状况报告可以使租户在入住前确认房东应该修复的缺陷,并且,如果租赁结束后房东和租户对房屋毁损产生争议,双方可以利用这两份报告和照片等作为证据来支持各自的意见。

租赁押金


通常情况下,房东都会要求租户提前支付租赁押金,从而保障房东可能因为租户违约而产生的各种损失。按照《2010 年住宅租赁法》规定,租赁押金的金额不得超过四周租金的总额,并且房东或其代理人在收到押金后,应将其提交给新州公平交易委员会(NSW Fair Trading)的租赁服务部门。此外,该法案还禁止房东索要额外的保证金,例如来自未租赁协议以外的第三方的担保。

租金


《2010 年住宅租赁法》规定,租户最多需要提前支付两周租金,房东不得要求租户提前支付两周以上的租金。如果房东打算涨租,则必须向租户发出计划涨租的书面通知,并在其中说明新租金的数额以及涨租的起始日期。需要注意的是,房东必须在涨租之日至少60天前向租户发出通知。如果租赁协议的期限为 2 年或2年以上,房东最多只能每 12 个月增加一次租金。如果租赁协议的固定期限少于 2 年,则协议中需要规定增加租金的要求和程序。如果租赁协议属于不定期协议,立法对于涨租的频率没有限制。

对于房东违约的补救措施


如果房东违反了租赁协议的条款,租户不能以此为由拒付租金,而是应该向新州民事和行政仲裁庭(NCAT 申请仲裁命令,并申请将租金直接支付给仲裁庭,直到争议得到解决。在房东违约情况下,租户可以寻求以下救济措施:

  • 终止合同:如果房东违约时,租户恰好希望终止租约,那么申请终止合同将是最佳补救措施。
  • 赔偿:如果租户因房东违约而遭受损失,例如,由于房东拒绝维修某处房屋毁损而损坏了租户的家居用品,租户通常有权获得损失赔偿。
  • 租金减免:如果由于房东违约而导致租户对住宅的使用权减少,例如房东拒绝维修已毁坏的炉子而导致租户无法做饭,租户可以申请 NCAT作出减免租金的命令。
  • 具体履行对于房东违约的申诉,NCAT 可能会通过命令房东停止违反协议并履行其义务的方式来解决争议。

如果您对于您即将签署的租赁协议有疑问,或者您对于是否可以就房东或租户的某些疑似违约行为向NCAT申诉有疑问,建议您随时咨询律师以得到专业的指导,从而保护您的权益。

如果您有租赁纠纷方面的困惑或者需要法律咨询,请致电1300 487 888。

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