什么是分契式物业以及为什么需要一位分契式物业律师?

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什么是分契式物业以及为什么需要一位分契式物业律师?

您可能已经注意到,澳大利亚主要城市正在建造越来越多的公寓和联排别墅。越来越多的澳大利亚人由于环境和经济原因选择住在公寓。但是,大多数人清楚什么是分契式物业(Strata),以及它是如何运作的?本文将解释什么是分契式物业以及介绍住在分契式物业所需要知道的知识。

了解什么是分契式物业

Strata 的英文意思是“分层”。在不动产的定义中,它指的是彼此互相堆叠在上方的居住空间。例如,多个家庭、夫妻和单身人士居住在同一座公寓中。作为一种精简式的生活方式,它给业主带来了一系列挑战。尽管分契式物业管理已经存在 50 多年,但澳大利亚社会和立法者仍在调整分契式物业的立法使之契合社会的发展变化。由于分契式物业涉及许多复杂的规则,分契式物业因此十分不稳定。

分契式物业计划发展可以是:

  • 住宅(公寓);
  • 零售(购物中心);
  • 混合用途(上层有公寓的商店);
  • 退休村;或者
  • 度假村。

许多业主、业主法团(owners corporations)和分契式物业经理直到遇到问题全面爆发时才寻求法律帮助。投资房地产是一个重大决定,因此投资者最好积极主动得了解何为分契式物业以及在出现问题时寻求法律帮助。

业主法团或业主委员会可以在以下四个关键的分契式物业领域提前寻求法律指导。

了解房产

一旦一个房地产开发项目的产权被登记为分契式物业,那么所开发的土地将被分成两种形式的财产,他们是:

  • 共同财产(common property);和
  • 单元财产(lot property)。

共同财产是所有业主共享的财产,它由业主法团管理。业主法团是注册分契式物业计划时创立的法人团体。分契式物业计划中的业主是业主法团的构成主体。业主法团负责管理分契式物业计划的维护、维修、财务、保险、记录和管理。

单元财产是整个公寓或综合建筑范围内业主拥有的个人财产。例如,您可能拥有 Lot 31,您有用的单元财产范围包括该单元、相邻的阳台和公寓大楼内的一个车位。

共同财产和单元财产之间的划分很复杂。有一些法律规则决定了共同财产的起始范围和终止范围,这往往与业主认为他们拥有的东西不一致。

共同财产和单元财产面临的挑战

这些挑战可能包括理解下列文件:

  • 分契式物业计划;
  • 分契式物业计划的规定;
  • 法律(复杂交错的分契式物业法案);和
  • 其他影响财产的法律关系(例如分契式物业管理声明)。

为了给您在共同财产和单元财产方面提供指南,您可以想象一下公寓的天花板。大多数天花板的从油漆表面向上延伸的部分(往屋顶方向延伸)属于共同财产。然而,这可能只是一间公寓中的情况。在另一间公寓中,分契式物业计划可以将此边界延展至油漆表面上方一米的位置。在第二间公寓中,额外的一米天花板的空间现在属于单元财产,而在第一间公寓中,油漆表面之上的任何空间都属于共同财产。

为什么这很重要?它很重要的原因是,它会决定谁对该财产负责——谁需要对该财产进行维护、维修和投保。如果您住在上述例子中的第一套公寓,业主法团将负责更换安装在天花板上的灯,因为它们延伸到油漆表面之上。而在第二间公寓,您将自己负责更换天花板上的灯。

因此,咨询分契式物业律师以了解分契式物业计划的边界是值得的,因为他们会对您对房产是否承担个人责任产生重大影响。

制定分契式物业的规定

在非分契式物业财产,对财产进行改变,例如进行厨房装修,通常是一个简单的过程。例如,作为房屋的所有者,您只需要确定想改变的部分,询问当地市政委员会是否需要许可,并在获得市政委员会批准后开始进行装修。

然而,在分契式物业中进行这样的改变可能会面临许多问题和障碍——这些障碍不仅来自当地的市政委员会,还来自分契式物业的规定(By-Laws)。

分契式物业规定

分契式物业规定是必须遵守的规则。您可以将分契式物业规定想象为许可单,业主若想改变共同财产和改变接触共同财产的单元财产部分,业主都需要获得许可。例如,例如,如果您想安装空调,您需要获得许可,因为空调的室外机和管道会接触到共同财产。

当您认为该财产是共同财产时,您需要考虑获得许可。分契式物业规定是业主法团与所以业主之间的合同。例如,分契式物业规定的建筑部分包含以下条款:

  • 建筑的性质;
  • 许可;
  • 对损失或损坏的保护;
  • 赔偿;和
  • 持续的维修和维护责任。

鉴于这些问题的重要性,聘请分契式物业律师来准备分契式物业规定至关重要。如果您没有正确的许可,它不仅会影响您的财产(包括房产价值),而且还会对该房产产生长远的不良影响,这意味着它会影响该财产的未来所有者和投资价值。

解决纠纷

共同生活不可避免地会出现争议。一个常见的出现争议的原因是维修和维护的延误。

在早期出现争议时,获得公正建议能使每个人从中受益,特别是该建议关于维修和维护责任。在很多时候,您可以趁早解决纠纷,使纠纷消失。分契式物业律师将考虑如何在未来最大限度地减少类似纠纷,并且可以帮助您的社区制定相关的政策用以教育各方当事人和解决内部管理纠纷。

然而,有时候尽管您竭尽全力解决纠纷,但纠纷仍会升级加剧。分契式物业律师可以维护您的权利,并从一开始就掌握法律机制,从而使业主法团和业主花费更少的时间和金钱解决争议。

知道您所不知道的事

“你不知道你不知道什么”,既是一句格言,又是业主法团或业主聘请分契式物业律师的最重要原因。这个想法不仅在分契式物业方面,还在生活的其他方方面面都是至理箴言。例如,如果您打算创业,您可能会寻找导师或帮助者。与此同理,如果您是分契式物业的新业主,与专门从事该方面的人交谈会对您有所帮助。

综上所述,分契式物业是一个复杂的法律领域,它存在有自己的变化、法律和案例。分契式物业律师了解这些细微差别,从而帮助您和您的社区做出正确的决定,实施有效的政策和程序,并且了解如何快速有效地解决纠纷。

您有房地产方面的困惑或者需要法律咨询,请致电1300 487 888。

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